TMK 713. Madde- Olağanüstü Zamanaşımı

“Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)^[34] hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.^[35]

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.”

Giriş

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, tapuda kayıtlı olmayan ya da maliki belirlenemeyen taşınmazlar üzerinde uzun süre malik sıfatıyla zilyetlikte bulunan kişilere, belirli koşullar altında mülkiyet hakkının tanınmasını ve tapuya tescilini mümkün kılan özel bir müesseseyi düzenlemektedir. Bu düzenleme, taşınmazların zilyetliği üzerinden kazanılması bakımından oldukça önemli olup, mülkiyetin kazanılmasında fiilî durumu hukuki statüye dönüştürmeyi hedeflemektedir.

1. Maddi Hukuka İlişkin Düzenleme

1.1. Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Kazanılması

TMK m. 713/1’e göre; tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın malik sıfatıyla, aralıksız ve davasız şekilde yirmi yıl süreyle zilyetliğini sürdüren kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya payı için tapuya tescil davası açabilir. Bu hüküm, fiili bir durumun hukuken tanınmasını sağlamaktadır.

Bu kapsamda gerekli şartlar şunlardır:

• Tapuda kayıtlı olmama: Taşınmazın tapu sicilinde hiçbir kaydının olmaması gereklidir.
• Zilyetlik süresi: Malik sıfatıyla, aralıksız ve davasız biçimde 20 yıl zilyet olunmalıdır.
• Zilyetliğin iyi niyetli olması gerekmez, ancak zilyetlik malik gibi kullanımı kapsamalıdır.

1.2. Malikinin Belirlenememesi veya Gaiplik Durumu

TMK m. 713/2, tapu sicilinde malik gözüken kişinin kimliğinin anlaşılamadığı veya malik hakkında 20 yıldan fazla süre önce gaiplik kararı verilmiş olması durumunda da tescil talebinde bulunulmasına izin vermektedir.

Bu durumda da yukarıdaki koşullar aranır; ek olarak:

• Malik ya belli değildir ya da hakkında yirmi yıldan önce kesinleşmiş gaiplik kararı vardır.
• Taşınmazın tamamı ya da bölünebilir parçası tescil edilebilir.

2. Usul Hukuku Açısından Düzenleme

2.1. Davanın Tarafları

Tescil davası, Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Davanın bu kişilere yöneltilmemesi, usulden reddi sonucunu doğurabilir.

2.2. İlan Yükümlülüğü

Mahkeme, dava konusu taşınmazın tesciline ilişkin talebi şu şekilde ilan eder:

• Ulusal bir gazete
• Bir internet haber sitesi
• Taşınmazın bulunduğu yerde yerel ilan araçlarıyla (örneğin, muhtarlık ilan panosu)

İlanlar en az üç defa yayımlanmalı ve ilanlar arasında makul bir aralık bırakılmalıdır. Bu ilanlar, üçüncü kişilerin haklarını korumayı amaçlar.

2.3. Üç Aylık İtiraz Süresi

Son ilandan itibaren üç ay içinde herhangi bir kişi, davacının ileri sürdüğü şartların oluşmadığını iddia ederek itirazda bulunabilir. Mahkeme bu itirazları değerlendirir.

• İtiraz gelmemesi veya itirazın yerinde görülmemesi halinde,
• Davacının iddiasının ispatlanması durumunda,

mahkeme tescile karar verir (TMK m. 713/5).

2.4. Mülkiyetin Kazanıldığı An

Hâkim tescile karar verdiğinde, bu karar mülkiyetin kazanıldığı ana etkili değildir. Mülkiyet, 20 yıllık zilyetliğin sonunda kendiliğinden kazanılır; tescil sadece bunu hukuken tescil yoluyla belgelendirir.

2.5. Davalı ve İtiraz Edenin Tescil Talebi

Aynı davada davalılar ve itiraz edenler de kendi adlarına tescil talep edebilirler. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının kimin lehine oluştuğunu adil biçimde belirlemeye yöneliktir.

2.6. Kararın İçeriği ve Teknik Şartlar

Kararda:

• Taşınmazın niteliği
• Yeri
• Sınırları
• Yüzölçümü

açıkça gösterilir. Ayrıca uzman kişilerce hazırlanan teknik kroki karara eklenmelidir.

2.7. Özel Kanunların Saklılığı

TMK m. 713/8 hükmü, özel kanunların öncelikli olduğunu vurgular. Örneğin; 3402 sayılı Kadastro Kanunu veya Orman Kanunu gibi özel düzenlemeler önceliklidir.

4. Kritik Noktalar ve Hukuki Değerlendirme

• Kamusal taşınmazlar bu kapsamda kazanılamaz. Orman arazileri, mera, yayla, kışlak gibi taşınmazlar 713. maddeye konu olamaz.
• Zilyetlikte aralılık, dava, ihtar veya fiili engel varsa süre kesilir.
• Tescil istemi, yalnızca taşınmazın sınırları belli, ölçülebilir ve zilyetliği fiilen sürdürülebilir taşınmazlar için mümkündür.

5. Sonuç

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, tapuda kayıtlı olmayan yahut maliki belirlenemeyen taşınmazların hukuk düzenine kazandırılması ve fiili kullanımın hukuki mülkiyete dönüşmesini sağlamak adına önemli bir hüküm niteliğindedir. Gerek taşınmaz düzeninin netleşmesi, gerekse fiili zilyetlerin korunması bakımından bu madde, hem taşınmaz güvenliği hem de kamu düzeni açısından vazgeçilmez bir araçtır.

Ancak özel kanunlarla getirilen sınırlamalara dikkat edilmeli, orman ve kamu malı niteliğindeki taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilmemelidir. Uygulamada davaların reddedilmemesi ve mülkiyet hakkının doğru kişiye verilmesi için, gerek ilan süreçleri gerekse teknik belgelerin eksiksiz hazırlanması şarttır.

Not: Bu makalede yer alan bilgiler genel hukuk bilgisidir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, taşınmaz tescil davalarında geri dönülmez hak kayıpları yaşamamak adına uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önemle tavsiye olunur.