TMK 826. Madde- Üst Hakkı

“Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı
yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu
kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.”

I. Giriş

Üst hakkı, modern taşınmaz hukuku içinde özel bir irtifak türü olarak yer almakta olup, özellikle inşaat ve imar hukukunun pratik uygulamalarında önemli bir işlev üstlenmektedir. TMK m. 826, bu hakkın tanımını, devredilebilirliğini, mirasçılara geçişini ve bağımsız taşınmaz olarak tapu siciline kaydedilebilme şartlarını düzenlemektedir.

Üst hakkı, mülkiyet hakkının devri olmaksızın, arazinin üstünde veya altında yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisini sağlar. Bu yönüyle hem taşınmaz hukuku hem de borçlar hukuku açısından karma nitelikli bir hak olarak değerlendirilir.

II. Hukuki Nitelik

1. İrtifak Hakkı Türü:
   • TMK m. 826’da açıkça belirtildiği üzere üst hakkı bir irtifak hakkıdır.
   • Taşınmaz lehine irtifaklardan farklı olarak, burada yararlanan taşınmaz değil, belirli bir kişidir. Dolayısıyla şahsi irtifak niteliğindedir.
2. Karma Nitelik:
   • Üst hakkı, ayni hak niteliğinde olup tapuya tescil ile doğar.
   • Aynı zamanda inşaat yapma, muhafaza etme gibi borç ilişkisi doğuran unsurlar barındırabilir.

III. Üst Hakkının Konusu

1. Yapı Yapma Yetkisi:
   • Arazi malikinin izni ile üçüncü kişinin arazinin üstünde veya altında yapı inşa etmesi mümkündür.
   • Bu yapı, üst hakkı süresince üst hakkı sahibine ait olur.
2. Mevcut Yapıyı Muhafaza Yetkisi:
   • Zaten var olan bir yapının arazide kalmasına olanak tanır.
   • Özellikle imar planı değişiklikleri veya arazi devrinden sonra uygulama alanı bulur.

IV. Üst Hakkının Kuruluşu

1. Taraflar:
   • Yüklü taşınmazın maliki ile üst hakkı lehtarı (üçüncü kişi).
2. Şekil:
   • Resmi senet düzenlenmesi ve tapuya tescil şarttır (TMK m. 706, Tapu Kanunu m. 26).
3. Süre:
   • Kanun, süre bakımından bir alt sınır koymamış; ancak en az otuz yıl olarak kurulması halinde “sürekli nitelikte” saymıştır.
4. Tescil:
   • Bağımsız ve sürekli nitelikte ise ayrı bir sayfada taşınmaz gibi kaydedilir.

V. Üst Hakkının Bağımsız ve Sürekli Niteliği

1. Bağımsızlık:
   • Hak sahibinin kişiliğinden bağımsız olarak devredilebilme ve rehnedilebilme özelliği.
2. Süreklilik:
   • En az otuz yıl süreli olarak kurulmuş üst hakkı sürekli sayılır.
   • Süreklilik, tapu sicilinde taşınmaz olarak kayıt imkânı sağlar.

VI. Devredilebilirlik ve Mirasçılara Geçiş

1. Kural:
   • Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.
2. Sözleşme ile Sınırlama:
   • Taraflar üst hakkının devrini ve mirasçılara geçmesini yasaklayabilir.
3. Uygulama Örneği:
   • Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici lehine kurulan üst hakkı, devredilebilirlik sayesinde başka yatırımcıya satılabilir.

VII. Tapu Siciline Kayıt

1. Normal Tescil:
   • Üst hakkı irtifak olarak, yüklü taşınmazın beyanlar hanesine tescil edilir.
2. Taşınmaz Olarak Kayıt:
   • Bağımsız ve sürekli ise (en az 30 yıl) ayrı bir sayfa açılır ve taşınmaz gibi işlem görür.
3. Sonuçları:
   • Üzerinde ipotek kurulabilir, satılabilir, miras yoluyla geçebilir.

VIII. Uygulamadaki Önemi

1. Kentsel Dönüşüm ve Büyük Projeler:
   • Özellikle alışveriş merkezleri, yer altı otoparkları, metro istasyonları ve yüksek katlı binalar için tercih edilir.
2. Kamu-Özel Ortaklıkları:
   • Belediye veya kamu arazileri üzerinde yatırımcıya belirli süreli yapı yapma yetkisi verilmesinde kullanılır.
3. Arsa Payı Sorunlarının Çözümü:
   • Ortak mülkiyetli taşınmazlarda inşaat yetkisi düzenlemek için kullanılabilir.

IX. Üst Hakkı ile Karıştırılmaması Gereken Kavramlar

1. İntifa Hakkı:
   • İntifa hakkı tam yararlanma yetkisi verirken, üst hakkı sadece yapı yapma veya muhafaza yetkisini içerir.
2. Kira Sözleşmesi:
   • Kira kişisel hak verir, üst hakkı ise ayni hak olup herkese karşı ileri sürülebilir.
3. Kat Mülkiyeti:
   • Kat mülkiyeti bağımsız bölüm mülkiyeti iken, üst hakkı arazi üzerinde sınırlı ayni haktır.

X. Sona Erme Sebepleri

1. Sürenin Dolması
2. Hak Sahibinin Feragati
3. Hak ile Yüklü Taşınmazın Mülkiyetinin Tek Elde Toplanması (İnkişaf)
4. Kamulaştırma
5. İmar Planı Değişiklikleri ve Yıkım Kararları

XI. Uyuşmazlık Türleri

1. Sözleşme Şartlarına Aykırılık:
   • İnşaat süresine, yapı niteliğine veya kullanım amacına aykırılık.
2. Devir ve Rehin İşlemleri:
   • Mirasçılara geçişin engellenmesi veya devrin yasaklanmasına ilişkin ihtilaflar.
3. Sürenin Uzatılması veya Kısaltılması:
   • Süre bitiminde hak sahibinin yapının değerine ilişkin tazminat talebi.

XII. Sonuç

TMK m. 826, üst hakkını modern şehirleşme, inşaat sektörü ve arazi kullanımında esneklik sağlayan bir ayni hak olarak düzenlemiştir. Uygulamada, hem yatırımcı hem arazi sahibi açısından karşılıklı menfaatleri koruyan bir hukuki zemin sunar. Ancak üst hakkının kurulması, devri, mirasçılara geçmesi ve sona ermesi konularında tapu işlemleri ile sözleşme hükümlerinin dikkatle düzenlenmesi gerekir.