TMK 823. ve 824. Madde- Oturma Hakkı

“Madde 823- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak
yararlanma yetkisi verir.
Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da
uygulanır.

Madde 824- Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına
göre belirlenir.
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun
bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.
Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya
özgülenen yerlerden de yararlanabilir.”

1. Giriş

Türk Medeni Kanunu’nun irtifak haklarına ilişkin düzenlemeleri içerisinde yer alan oturma hakkı (m. 823-824), kişiye bir taşınmazın konut olarak kullanılması yönünde şahsa sıkı surette bağlı, devredilemez ve mirasçılara geçmez nitelikte sınırlı bir aynî hak tanımaktadır. Uygulamada özellikle yaşlılık, bakım sözleşmeleri, aile içi sosyal yükümlülükler veya vefa borcu gibi nedenlerle tercih edilen bu hak türü, mülkiyet hakkına sınırlama getirdiği gibi, kişisel bir barınma hakkı da oluşturur.

Bu makalede, oturma hakkının hukuki niteliği, unsurları, kapsamı, benzer haklardan farkı ve uygulamada karşılaşılan sorunlara değinilecek; doktrinsel ve uygulamaya dönük bir analiz sunulacaktır.

2. Oturma Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği (TMK m. 823)

2.1. Tanım

TMK m. 823’e göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi sağlayan bir aynî haktır. Bu hak, belirli bir kişiye tanınmış olup başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez.

2.2. Hukuki Niteliği

Oturma hakkı, irtifak haklarının şahsa bağlı bir türüdür. Nitekim TMK sistematiğinde “irtifak hakları” içerisinde yer alır ve “şahsa bağlı irtifak” niteliğindedir. Bu bağlamda;

• Sınırlı aynî hak niteliğindedir.
• Şahsa sıkı surette bağlı olduğu için devri ve miras yoluyla intikali yasaktır.
• Süreli veya süresiz olarak kurulabilir.
• Tapu siciline tescil ile kazanılır.

Kanun koyucu, oturma hakkına ilişkin hükümlerde intifa hakkına göndermede bulunarak (m. 823/3), esasen bu hakka ilişkin uygulamada da intifa hükümlerinin dikkate alınacağını belirtmiştir.

3. Oturma Hakkının Kurulması ve Şekli

3.1. Kurucu İşlem

Oturma hakkı, bir irtifak hakkı olduğu için resmî şekil şartına tâbidir. Bu kapsamda:

• Noterlikçe düzenlenen resmi bir sözleşme gereklidir.
• Tapu siciline tescil şarttır (TMK m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26).

3.2. Süreli veya Süresiz Olabilir

Hakkın süresi, taraflarca belirlenebilir. Belirli bir süreyle sınırlanabilir veya hak sahibinin hayatı boyunca geçerli olmak üzere de kurulabilir. Ancak hak sahibinin ölümüyle her hâlükârda sona erer.

4. Oturma Hakkının Kapsamı (TMK m. 824)

4.1. Konut Olarak Kullanım Sınırlaması

Hak sahibi, oturma hakkına konu binayı yalnızca konut olarak kullanabilir. Ticari veya başkaca kullanım mümkün değildir. Aksi kullanım, hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olup hak sahibine karşı müdahale yollarını gündeme getirebilir.

4.2. Kişisel İhtiyaçlara Göre Belirleme

TMK m. 824/1 uyarınca, hakkın kapsamı genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçları dikkate alınarak belirlenir. Bu demektir ki:

• Hakkın sınırları, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre belirlenmemişse,
• Hak sahibi yalnızca kendi yaşamsal ve barınma ihtiyaçları ölçüsünde bu haktan yararlanabilir.

4.3. Aile ve Ev Halkı ile Birlikte Kullanım

Kanun, hakkın şahsa özgülendiği açıkça belirtilmemişse, oturma hakkı sahibinin:

• Ailesi (eş, çocuklar vb.)
• Ev halkı (birlikte yaşayan kimseler, örneğin bakıcı veya akraba)

ile birlikte oturma yetkisini de kapsadığını belirtmiştir. Bu hüküm, oturma hakkının toplumsal ve insani niteliğini öne çıkarmaktadır.

4.4. Ortak Alanlardan Yararlanma

TMK m. 824/3’e göre, binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortak kullanıma özgü yerlerden (örneğin merdiven, koridor, asansör, bahçe) de yararlanabilir. Bu hüküm, hakkın etkili biçimde kullanılmasını sağlama amacına yöneliktir.

5. Oturma Hakkının Sona Ermesi

Oturma hakkı, aşağıdaki hallerde sona erer:

1. Sürenin Dolması: Belirli süreli ise, sürenin dolmasıyla.
2. Hak Sahibinin Ölümü: Mutlak sona erme sebebidir.
3. Fesih veya Sözleşmeyle Kaldırma: Taraflar anlaşarak kaldırabilir.
4. Mahkeme Kararı ile: Hakkın kötüye kullanılması, aşırı zarara yol açması vb. durumlarda.
5. Terkin: Tapudan terkin ile sona erer. Ancak hakkın hukuken sona ermesi tek başına yeterli değildir; sicilden silinmesi gerekir.

6. Oturma Hakkı ile Benzer Hakların Karşılaştırılması

6.1. Oturma Hakkı ve İntifa Hakkı

• İntifa hakkı, hak sahibine tam yararlanma yetkisi tanır (TMK m. 794).
• Oturma hakkı, sadece konut olarak kullanma hakkı verir.
• İntifa hakkı devredilebilir, oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez.

6.2. Oturma Hakkı ve Kira Hakkı

• Kira, şahsi bir borç ilişkisidir ve kiracının hakkı şahsi niteliktedir.
• Oturma hakkı, aynî nitelikte olup tapuda tescil edilir ve herkese karşı ileri sürülebilir.
• Kira süresi belirli olabilirken, oturma hakkı genellikle ömür boyu tanınır.

7. Uygulamada Oturma Hakkı: Özellikle Yaşlılık ve Aile Hukuku Bağlamında

Uygulamada oturma hakkı, çoğunlukla aşağıdaki nedenlerle karşımıza çıkar:

• Yaşlı bireylerin evlatlarına ya da üçüncü kişilere yaptığı satışlarda, yaşam boyu konut kullanım hakkı saklı tutulur.
• Bağışlama sözleşmelerinde, bağışlayanın konutta oturma hakkı kendisine bırakılır.
• Aile içi bakım karşılığı yapılan sözleşmelerde, yaşlı ebeveynin oturma hakkı korunur.

Bu gibi durumlarda oturma hakkının devredilemezliği ve mirasçılara geçmemesi, hakkın şahsî karakterini ve sosyal yönünü yansıtmaktadır.

8. Sonuç ve Değerlendirme

Oturma hakkı, TMK sistematiğinde şahsa bağlı sınırlı aynî haklar arasında yer almakta olup, konut ihtiyacını karşılamak amacıyla oluşturulmuş özel ve kişisel bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın;

• Devredilemez ve mirasçılara geçmez olması,
• Konut amaçlı kullanıma özgülenmiş bulunması,
• Şahsi ihtiyaçlara göre sınırlandırılması,

onu diğer aynî ve şahsi haklardan ayırmaktadır. Uygulamada, özellikle yaşlı bireylerin yaşam güvenliğini sağlamak ve sosyal ilişkileri korumak amacıyla önemli bir işleve sahiptir.

Ancak bu hakkın sınırlarının sözleşmeyle açık biçimde belirlenmesi, tapu tescil işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi ve gerekli durumlarda mahkemeye başvurulması, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

Not: Oturma hakkına ilişkin işlem ve değerlendirmelerde hatalı bir yorum ya da uygulama, kalıcı hak kayıplarına yol açabilir. Bu sebeple, her somut durumda uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önem arz etmektedir.