TMK 734. Madde- Önalım Hakkının Kullanılması

“Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya
düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden
yatırmakla yükümlüdür.”

GİRİŞ

Önalım hakkı (şuf’a), eşya hukukunun temel taşlarından biri olup, özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde taşınmazın bütünlüğünü korumak ve paydaşlar arasında denge sağlamak amacıyla düzenlenmiş bir kanuni satın alma hakkıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 734. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup belirli koşullar altında dava yoluyla ileri sürülebilir. Kanunun 734. maddesi ise bu hakkın dava yoluyla nasıl kullanılacağını, bu sürece ilişkin yükümlülükleri ve sonuçlarını açık şekilde ortaya koyar.

Bu makalede, TMK m. 734 hükmü kapsamındaki usulî düzenlemeler, uygulama sorunları, yükümlülükler, mahkeme kararlarının bağlayıcılığı ve içtihatlarla şekillenen pratik yorumlar detaylıca incelenecektir.

I. ÖNALIM HAKKININ GENEL ÇERÇEVESİ

A. Tanımı ve Hukuki Niteliği

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma yetkisi tanıyan kanuni bir haktır. Bu hak, mutlak bir aynî hak olmayıp kişisel nitelikte bir alım önceliği sağlar. Kişiye sıkı sıkıya bağlı olmayan bu hak, başkalarına devredilebilir ve miras yoluyla intikal edebilir.

B. Kaynakları

Önalım hakkı üç şekilde doğabilir:

1. Kanuni Önalım Hakkı (TMK m. 732 vd.),
2. Sözleşmesel Önalım Hakkı (BK m. 237),
3. İntifa ve İrtifak Hakkından Kaynaklanan Önalım Hakkı (sözleşmeye bağlı olarak).

Bu makalede yalnızca kanundan doğan önalım hakkı incelenecektir.

II. TMK MADDE 734’ÜN KAPSAMI

A. Madde Metni

“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

B. Maddeyle Getirilen Temel Düzenlemeler

1. Davanın muhatabı yalnızca alıcıdır. Satıcıya karşı değil, doğrudan taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı dava açılır.
2. Mülkiyetin geçişi için ödeme zorunluluğu getirilmiştir. Önalım hakkı sahibi, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini önceden yatırmadıkça, pay adına tescil yapılamaz.
3. Hâkim süre verir ve ödeme yeri belirler. Bu sürede ödeme yapılmazsa dava reddedilir.

III. DAVA AŞAMALARI

A. Davanın Açılması

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi,
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki, HMK m. 12).

2. Davacı ve Davalı

• Davacı: Önalım hakkı sahibi paydaş,
• Davalı: Satın alan üçüncü kişi (alıcı),
• Satıcı taraf gösterilmez, çünkü mülkiyet aktarımı talebi yalnızca alıcıya yöneliktir.

3. Dava Açma Süresi

• Noter aracılığıyla bildirim yapıldıysa: 3 ay,
• Her hâlükârda satış tarihinden itibaren: 2 yıl.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece re’sen gözetilir.

B. Dava Konusu ve Talep

Dava dilekçesinde önalım hakkının kullanılmasına ve satış bedeli karşılığında taşınmaz payının davacı adına tesciline karar verilmesi istenir. Ek olarak, dava açıldıktan sonra mahkeme, bedelin ödenmesini içeren bir ön karar verir.

IV. YÜKÜMLÜLÜKLER VE MAHKEME İŞLEMLERİ

A. Satış Bedelinin ve Giderlerin Yatırılması

Mahkeme, dava açıldıktan sonra:

1. Satış bedelini,
2. Alıcıya düşen tapu harç ve masraflarını,

nakden ve süresinde yatırmak üzere davacıya süre verir. Bu süre genellikle 15 ila 30 gün olup kesin süredir. Süresinde ödeme yapılmazsa dava reddedilir.

B. Tapu Harçlarının Belirlenmesi

Tapu harçları, satış bedelinin binde 20’si oranındadır. Bu oran, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca hesaplanır ve sadece alıcıya düşen kısmı karşılanmalıdır. Mahkeme genellikle Tapu Müdürlüğü’nden görüş alır.

C. Bedelin Gerçekliği Sorunu

Sıkça karşılaşılan bir sorun, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi suretiyle önalım hakkının bertaraf edilmeye çalışılmasıdır. Bu durumda, davacı bilirkişi incelemesiyle gerçek satış bedelinin tespitini talep edebilir. Mahkeme, taraf iradelerine ve emarelere göre değerlendirme yapar.

V. DAVA SONUCU VE HÜKÜMLER

A. Tescile Karar Verilmesi

Dava sürecinde yükümlülükler yerine getirilirse, mahkeme:

• Taşınmaz payının, önalım hakkı sahibi adına tesciline,
• Tapu müdürlüğüne bildirim yapılmasına karar verir.

B. Dava Reddi

Aşağıdaki hâllerde dava reddedilir:

1. Süre aşımı (3 ay / 2 yıl),
2. Satış bedelinin süresinde yatırılmaması,
3. Satışın gerçek bir satış olmaması,
4. Payın devrinin önalım hakkına konu olmaması.

Ret kararı, önalım hakkının kaybedilmesine neden olur.

VI. UYGULAMADA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

A. Satış Gibi Gösterilen Başka Hukuki İşlemler

Özellikle tapuda satış gibi gösterilen bağış, ivazlı intikal, takas gibi işlemler önalım hakkını kötü niyetli şekilde bertaraf etme aracı olarak kullanılabilmektedir. Bu durumda mahkeme işlemin gerçek niteliğini araştırmakla yükümlüdür.

B. Davanın Kötüye Kullanımı

Dava, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini engellemek için açılmışsa ve davacının gerçek niyeti satın alma değilse, dava dürüstlük kuralı uyarınca reddedilebilir.

C. Tapu Dışı Satışlar

Tapu dışında yapılan satışlar, önalım hakkını doğurmaz. Ancak tapuya tescil edildikten sonra, tescil tarihi esas alınarak süreler işlemeye başlar.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türk Medeni Kanunu m. 734 hükmü, önalım hakkının kullanılmasını sadece alıcıya karşı açılacak dava yoluyla mümkün kılarak, bu hakkın kullanımında belirli yükümlülükler öngörmüştür. Bu hüküm, uygulamada hak sahiplerinin yasal sınırlar içinde hareket etmelerini zorunlu kılar. Özellikle satış bedelinin ve tapu harçlarının süresinde ödenmesi, dava sürecinde hayati önem taşır.

Ayrıca, dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edilmesi, hakkın kötüye kullanımının önlenmesi açısından kritik önemdedir. Uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların çözümlenmesinde mahkemelerin, maddi gerçeğe ulaşma yönünde aktif rol alması, önalım hakkının adil kullanımını sağlar.

UYARI: Bu makale bilgi amaçlıdır. Her somut olaya göre değişebilecek nitelikte olan bu süreçle ilgili olarak uzman bir hukukçudan danışmanlık alınması, geri dönüşü olmayan hak kayıplarını önleyecektir.