TMK 733. Madde- Önalım Hakkını Kullanma Yasağı, Feragat ve Hak Düşürücü Süre

“Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi
gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan
önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın
üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

1. Giriş
Taşınmaz mülkiyetine dair ortaklık (paylı mülkiyet) ilişkilerinde en önemli haklardan biri olan önalım hakkı (şuf’a hakkı), Türk Medeni Kanunu’nun 732-735. maddeleri arasında düzenlenmiştir. TMK m. 733 ise, özellikle önalım hakkının kullanılmasına ilişkin istisnalar, feragat usulleri, bildirim yükümlülüğü ve süre sınırlarını ayrıntılı şekilde hükme bağlamaktadır. Bu kapsamlı yazıda; önalım hakkının tanımı ve amacı, TMK m. 733’ün getirdiği detaylı hükümler, uygulamada ortaya çıkan sorunlar ve dikkat edilmesi gereken noktalar tüm boyutlarıyla ele alınacaktır.

2. Önalım Hakkının Tanımı ve Amacı
Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşların bu satışı öncelikle ve aynı koşullarla alabilmesini sağlayan kanuni bir haktır. Bu hakkın temel amacı:

1. Taşınmazın bütünlüğünü ve paydaşlar arasındaki dengeyi korumak,
2. Yabancıların ortaklığa girmesini engelleyerek ortak yararını gözetmektir.
   Önalım hakkı, taşınmazın satışına engel teşkil etmez; yalnızca alıcının mülkiyet kazanmasına karşı diğer paydaşlara üstünlük sağlar.

3. TMK Madde 733’ün Hükümleri

3.1. Cebrî Artırmayla Satışlarda Önalım Hakkının Kullanılamaması
TMK m. 733’ün ilk fıkrası, “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz” diyerek açık bir istisna öngörür.

• Cebrî artırma: İcra hukuku bakımından alacaklının borçlunun taşınmazını satışa çıkarması durumudur.
• Önalım hakkının kullanılamaması: Paydaşların cebrî artırmada satışa katılma ya da ihale bedelini artırma gibi hakları saklıdır; fakat şuf’a hakkını ileri süremezler.
  Bu düzenleme, icra-iflas hukukunda mülkiyetin hızlı ve kolay devrini sağlamak amacı taşır. İcra ihalelerinde önalım hakkının kullanılamaması, taşınmazın ekonomik değerini artırır ve satışın cazibesini yükseltir.

3.2. Önalım Hakkından Feragat: Genel ve Belirli Satış İlişkisi
TMK m. 733, önalım hakkından feragatin iki şekilde olabileceğini düzenler:

1. Genel (Mutlak) Feragat
   • Paydaş, önalım hakkından tamamen vazgeçer.
   • Şekil şartı: Noterde resmî şekilde düzenlenmesi gerekir.
   • Tapu kütüğüne şerh verilmesi: Feragat beyanının tapu siciline kaydedilmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlar.
   • Bu feragat, önalım hakkının sona ermesini sağlar ve sonraki satışlarda da önalım hakkının kullanılamayacağını ifade eder.
2. Belirli Satışa İlişkin Feragat (Satış Bazlı Feragat)
   • Sadece belirli bir satış işlemi için önalım hakkından vazgeçme söz konusudur.
   • Şekil şartı: Yazılı şekilde yapılması yeterlidir; resmî şekilde düzenleme veya tapu şerhi zorunlu değildir.
   • Satıştan önce veya sonra: Satış öncesi veya sonrası herhangi bir aşamada yapılabilir.

Bu ikili ayrım, hem paydaşların ortaklığın devamını sağlamak istemeleri hem de pratikte ortaya çıkabilecek hızlı çözümleri mümkün kılar.

3.3. Satışın Bildirilmesi ve Süreler
TMK m. 733, önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini zorunlu kılar.

• Bildirim yükümlüsü: Satıcı veya alıcı bu bildirimi yapmakla yükümlüdür.
• Noter bildirimi: Yazılı bildirim zorunlu değildir; noter vasıtasıyla yapılması gerekir.
• Bildirim yoksa: Önalım hakkı düşmez; hak sahibi, satış tarihinden itibaren en fazla iki yıl içinde hakkını kullanabilir.

Süreler:

1. Üç aylık süre: Bildirimin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde önalım hakkı kullanılmazsa, bu hak düşer.
2. İki yıllık mutlak süre: Satış tarihinden itibaren her hâlükârda iki yıl geçmekle önalım hakkı sona erer. Bu düzenleme, tapu sicilinin güvenliğini ve taşınmazın serbestçe el değiştirebilmesini teminat altına alır.

4. Önalım Hakkının Kullanılması Süreci
Önalım hakkının kullanılabilmesi için:

1. Satışın noter aracılığıyla bildirimi,
2. Üç aylık hak düşürücü süre içinde dava açılması,
3. Satışın yapıldığı koşullarla aynen taşınmazın bedelinin ödenmesi zorunludur.
   Hak sahibi önalım hakkını dava yoluyla kullanır ve bu davada önalım bedelini mahkeme veznesine depo eder.

5. Uygulamada Önemli Noktalar ve Sık Karşılaşılan Sorunlar

• Feragat Şerhinin Etkisi: Genel feragat şerhi tapu kütüğüne işlendiğinde, yeni malik de dâhil olmak üzere herkes açısından bağlayıcıdır.
• Belirli satışa ilişkin feragat: Tapuya şerh verilmese de yazılı şekilde yapılması ve tarafların açık iradelerinin ortaya konması önemlidir.
• Noter bildirimindeki eksiklikler: Noter yerine başka yollarla yapılan bildirimler geçerli sayılmaz; bu nedenle uygulamada satışın usulüne uygun bildirilmesi kritik önem taşır.
• Hak düşürücü sürelerin kaçırılması: Hak düşürücü süreler kesilmez veya durmaz; bu nedenle paydaşlar, sürelerin başlangıcını ve bitişini dikkatle takip etmelidir.

6. Önalım Hakkının Kamu Düzenine Etkisi ve Kötüye Kullanım
Önalım hakkı, kamu düzeninden kaynaklanmaz; feragat edilebilir ve devredilemez. Ancak kötüye kullanıma açık olabilir. Örneğin:

• Paydaşların önalım hakkını sürekli gündemde tutarak taşınmazın değerini düşürmeleri,
• Bildirim yapılmadığı iddiasıyla önalım davası açarak iyi niyetli alıcının mağdur edilmesi gibi durumlar ortaya çıkabilir.
  Bu nedenle, kanun koyucu süre sınırlamaları ve noter bildirim zorunluluğu ile kötüye kullanımı engellemeyi hedeflemiştir.

7. Değerlendirme ve Sonuç
TMK m. 733, önalım hakkının sınırlarını ve kullanılma esaslarını açıkça ortaya koyarak taşınmaz mülkiyetinde hukuki öngörülebilirliği güçlendirmektedir. Özellikle:

• Cebrî artırmayla satışların önalım hakkı dışında bırakılması,
• Feragat türleri ve şekil şartları ile paydaşlar arasındaki dengeyi sağlaması,
• Süre sınırları ile tapu sicilinin güvenliğini ve ekonomik değerini koruması…
  …gibi temel işlevler taşır.

Sonuç olarak; önalım hakkı, taşınmaz hukukunda çok önemli bir araçtır ve TMK m. 733’te öngörülen usul ve esaslara dikkat edilmemesi, paydaşlar bakımından telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, önalım hakkının kullanılması veya feragat edilmesi gibi işlemlerde, uzman bir hukukçunun desteğinden yararlanılması önerilir.

UYARI
Bu makale genel bilgilendirme amacı taşır. Önalım hakkı ve taşınmaz mülkiyeti gibi konularda yaşanabilecek hukuki sorunların çözümü için, somut olayın özellikleri doğrultusunda uzman bir hukukçudan profesyonel destek almanız önem arz etmektedir.