TMK 732. Madde- Önalım Hakkı Sahibi

“Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya
kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

1. Giriş

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyette önemli bir hak olan “önalım hakkı”nı düzenlemektedir. Öncelikle önalım hakkının tanımı, amacı ve kapsamı ele alındıktan sonra madde metninin ayrıntılı bir şekilde incelenmesi ve uygulamada karşılaşılan bazı temel sorunlar değerlendirilecektir.

2. Öncelik (Şufa) Hakkının Tanımı ve Amacı

Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara tanınan ve o payı öncelikli olarak satın alma hakkını içeren kanuni bir haktır. Kanun koyucunun amacı, taşınmaz üzerindeki ortaklığın mümkün olduğunca aynı paydaşlar arasında devam etmesini ve üçüncü kişilerin paylı mülkiyete dahil edilmesinin önüne geçilmesini sağlamaktır.

3. Kanuni Düzenleme: TMK Madde 732

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi şu şekildedir:

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Bu hüküm, önalım hakkının kapsamını ve kullanılma şartlarını belirlemektedir. Buna göre, önalım hakkı yalnızca taşınmaz mülkiyetinde söz konusu olur. Paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilirler.

4. Ön Alım Hakkının Şartları

Madde 732 çerçevesinde önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı temel şartlar bulunmaktadır:

1. Paylı Mülkiyetin Varlığı: Hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyet rejimine tabi olması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığı) bu hak söz konusu değildir.
2. Paydaşın Payını Satması: Ön alım hakkı, yalnızca satış işlemiyle sınırlıdır. Bağış, trampa veya başka tasarruf işlemleri önalım hakkını doğurmaz.
3. Alıcının Üçüncü Kişi Olması: Satışın diğer paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Eğer satış diğer bir paydaşa yapılmışsa, önalım hakkı doğmaz.
4. Satışın Gerçekleşmiş Olması: Ön alım hakkı, satışın tamamlanmasından sonra kullanılabilir. Henüz satış vaadi gibi durumlarda önalım hakkı doğmaz.

5. Ön Alım Hakkının Kullanılması

TMK 732’de genel esaslar belirtilmiş olmakla birlikte, önalım hakkının nasıl kullanılacağı TMK 733. maddede detaylandırılmıştır. Buna göre:

• Paydaş, satışın kendisine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde önalım davası açmalıdır.
• Ön alım hakkı, açılacak dava yoluyla kullanılabilir. Bu dava “önalım davası” (şufa davası) olarak adlandırılır.
• Davada, satış bedeli ödenerek taşınmaz payının alıcıdan alınması sağlanır.

6. Ön Alım Hakkının Amacı ve Sonuçları

Önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyet yapısını korumak ve yabancı (üçüncü) kişilerin paylı mülkiyet ilişkisine girmesini engellemektir. Bu hak, paydaşlar arasında daha istikrarlı bir ortaklık ilişkisi kurulmasını teşvik eder.

Uygulamada, önalım hakkı kullanılmadığında veya dava süresi kaçırıldığında, üçüncü kişinin taşınmaz payı üzerindeki mülkiyet hakkı kesinleşir ve paydaşlar artık bu pay üzerinde hak iddia edemezler.

7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Önalım hakkı kullanımı uygulamada bazı sorunlarla karşılaşabilir:

• Satış Bedelinin Belirlenmesi: Paydaşın satış bedelini peşin olarak ödemesi gerekebilir. Ancak bedelin fahiş veya muvazaalı (görünürdeki) olarak gösterilmesi, önalım davasında tartışma konusu olabilir.
• Bildirim Sorunları: Alıcı veya satıcı tarafından yapılan satış bildiriminin eksik veya yanlış olması, önalım süresinin başlangıcına dair uyuşmazlıklara yol açabilir.
• İyi Niyetli Üçüncü Kişi Koruması: Üçüncü kişinin önalım hakkı olduğunu bilmeden payı satın alması durumunda da önalım davası açılabilir. Ancak bu, çoğu zaman dava süresini ve bedel uyuşmazlıklarını etkileyebilir.

8. Sonuç

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyet sistemini korumak ve taşınmaz ortaklığının devamlılığını sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Paydaşların önalım hakkı, paylı mülkiyette taşınmaz paylaşımında önemli bir araç olarak karşımıza çıkar. Ancak bu hakkın süresinde ve usulüne uygun kullanılmaması, hak kayıplarına yol açabilir. Dolayısıyla, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların sürelere ve prosedüre titizlikle riayet etmeleri gerekir.