TMK 716. Madde- Tescili İsteme Hakkı

“Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”

I. Kural Olarak Tescille Kazanma İlkesi

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur (TMK m. 705). Ancak bazı durumlarda istisnai olarak tescilden önce kazanım mümkün olur (örneğin miras, kamulaştırma gibi). TMK m. 716, bu genel ilkenin nasıl uygulanacağını ve hangi istisnai durumların söz konusu olduğunu ayrıntılı bir biçimde düzenlemektedir.

II. TMK m. 716’nın Birinci Fıkrası: Kişisel Haktan Kaynaklanan Hükmen Tescil

Metin:

“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”

Bu hüküm, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan sözleşmelerde, malik rızasıyla tescilin yapılmaması hâlinde devreye girer. Satış, bağışlama veya başka bir aynî hak devri taahhüdü içeren sözleşmelerde alıcı (ya da hak sahibi), taşınmazın kendi adına tescilini talep ederken malik buna yanaşmazsa, mahkemeye başvurarak “hükmen tescil” kararı alabilir.

Burada önemli unsurlar şunlardır:

✅ Kişisel Hak: Alıcının ya da lehine aynî hak tesis edilen kişinin kişisel hakkı vardır. Bu hak, tescil talebini malike yöneltmesine olanak tanır. Örneğin satış vaadi sözleşmesinde alıcının, malike karşı açabileceği tescil davası gibi.

✅ Hukuki Sebep: Tescil isteminin hukuken geçerli bir sebebe dayanması gerekir. Bu sebep, satış sözleşmesi, bağışlama sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi işlemler olabilir.

✅ Malikin Kaçınması: Malik, taşınmazın tesciline yanaşmazsa veya buna karşı çıkarsa, alıcı mahkemeye başvurabilir. Bu durumda mahkeme, taşınmazın alıcı adına tapu kütüğüne tesciline karar verir.

✅ Mahkeme Kararı: Mahkemenin vereceği karar, tapu sicil müdürlüğüne sunularak tescilin gerçekleştirilmesini sağlar. Bu aşamada malik rızası aranmaz; mahkeme kararı re’sen tapu siciline esas olur.

Bu sistem, tapu sicilinde gerçek hak durumunun yansımasını sağlamakta ve tapu siciline güven ilkesini güçlendirmektedir.

III. İkinci Fıkra: Doğrudan Tescil Edilebilen Durumlar

Metin:

“Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.”

Bu fıkra, mülkiyetin malikin rızası dışında, aslen veya hükmen kazanıldığı durumları kapsamaktadır. Burada malik rızası aranmaz; kazanma sebebi tapu sicil müdürlüklerine sunulan belgelerle kanıtlanır.

1️⃣ Miras Yoluyla Kazanım

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle birlikte kendiliğinden mülkiyet hakkı kazanırlar (TMK m. 599). Bu hak, tescil için sadece mirasçılık belgesiyle ispatlanır ve tescil işlemi doğrudan yapılabilir.

2️⃣ Kamulaştırma

Kamulaştırma kararı ve bedelin ödenmesiyle taşınmazın mülkiyeti kamu idaresine geçer. Tapuda malik rızası aranmaz; kamulaştırma kararı ve ilgili belgelerle tescil doğrudan gerçekleştirilir.

3️⃣ Cebrî İcra

İcra dairesince yapılan ihaleyle taşınmaz satıldığında, alıcı (ihaleyi kazanan) tapu kütüğüne doğrudan tescil yapılmasını isteyebilir. Bu işlemler İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri doğrultusunda yürütülür.

4️⃣ Mahkeme Kararı

Mahkemece verilen kesinleşmiş bir hüküm, doğrudan tescile esas teşkil eder. Örneğin bir tapu iptal ve tescil davasında verilen karar gibi.

5️⃣ İşgal (Aslen Kazanım)

Bazen işgal suretiyle mülkiyet kazanımı mümkün olabilir (örneğin, TMK m. 713 ve m. 712 gibi). Bu durumda da ilgililer tapu müdürlüğüne başvurarak doğrudan tescil isteyebilir.

Bu düzenleme, tapu işlemlerinin hızlı ve etkili yürütülmesini sağlar ve taşınmaz maliklerinin korunmasını güçlendirir.

IV. Üçüncü Fıkra: Eşler Arasındaki Mal Rejimi Sebebiyle Tescil

Metin:

“Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”

Türk Medeni Kanunu, evlilik birliği süresince edinilmiş mallara ilişkin olarak eşler arasında çeşitli mal rejimleri öngörür: Edinilmiş mallara katılma rejimi, mal ayrılığı, paylaşmalı mal ayrılığı ve mal ortaklığı. Mal rejiminin sona ermesi ya da değişmesi hâlinde, taşınmazların mal rejimine uygun şekilde paylaştırılması veya devredilmesi gerekebilir.

Burada eşlerden birinin talebiyle, tapu sicil müdürlüğü doğrudan tescil işlemi yapabilir. Örneğin:

✅ Boşanma hâlinde mal rejimi tasfiyesine ilişkin protokole göre taşınmazın bir eşin üzerine tescili.
✅ Mal ayrılığı rejimi anlaşmasına göre taşınmazın mülkiyetinin devri.
✅ Mal ortaklığının tasfiyesi sonucu eşlerden birinin tapu müdürlüğüne doğrudan başvurusu.

Bu düzenleme, eşlerin kendi aralarındaki anlaşmaları ve yasal yükümlülükleri hızlı bir şekilde tapu siciline yansıtabilmesini sağlar.

V. Uygulamada Ortaya Çıkabilecek Sorunlar ve Çözümler

1️⃣ Tescil Edilebilecek Haklar ve Sınırları:
TMK m. 716, sadece mülkiyetin tescilini konu alır. Başkaca aynî haklar (intifa, irtifak gibi) için ayrıca ilgili mevzuata bakmak gerekir.

2️⃣ Belgelendirme Yükümlülüğü:
Her ne kadar doğrudan tescil hâlleri malik rızasını aramasa da, tescil için gerekli belgelerin eksiksiz ve usulüne uygun olması zorunludur. Örneğin mahkeme kararının kesinleşmesi, mirasçılık belgesinin güncel olması gibi.

3️⃣ Hükmen Tescil Davalarında İspat:
Kişisel hakka dayanan tescil davalarında, davacının hukuki sebebi ve alacağı haklı nedenleri kanıtlaması gerekir. Yetersiz belgelerle açılan davalar retle sonuçlanabilir.

4️⃣ Tapu Siciline Güven İlkesi:
Tapu siciline güven ilkesi gereği, yapılan tescillerin hukuka uygunluğu önemli bir koruma sağlar. TMK m. 716 bu güvenin tesisi ve korunmasına katkıda bulunur.

VI. Sonuç

TMK m. 716, taşınmaz mülkiyetinin tescili konusunda üçlü bir sistem sunmaktadır:

1️⃣ Malik rızasıyla tescil gerçekleşmediğinde mahkeme hükmüyle tescil,
2️⃣ Miras, kamulaştırma gibi doğrudan kazanımlarda malik rızasına gerek olmaksızın tescil,
3️⃣ Mal rejimi kaynaklı değişikliklerde eşlerden birinin başvurusu ile doğrudan tescil.

Bu yapı, hem bireylerin mülkiyet hakkını hem de taşınmaz alım-satımı gibi ekonomik işlemleri güvence altına almakta, taşınmaz hukukunda hukuki belirlilik ve güvenilirliği tesis etmektedir.

Sonuç Olarak:
Taşınmaz mülkiyetiyle ilgili uyuşmazlıklar, çoğu zaman karmaşık hukuki ve teknik detaylar barındırır. Her somut olayın koşullarına göre değişen uygulamalar sebebiyle, hak kaybına uğramamak adına uzman bir hukukçudan yardım alınması şiddetle tavsiye olunur.