TMK 712. Madde- Olağan Zamanaşımı
“Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Giriş
Taşınmaz mülkiyeti, hem özel mülkiyet düzeninin temel taşlarından biridir hem de toplumun ekonomik ve sosyal düzeni üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. Bu bağlamda Türk Medeni Kanunu (TMK), taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, korunması ve devri hususunda açık ve sistemli hükümler ortaya koymuştur. TMK m. 712, tapudaki yanlış tescil sonucu taşınmaz maliki gözüken bir kişinin, belirli şartlarla bu taşınmazın gerçek mülkiyetini kazanabileceğini düzenlemektedir. Bu hüküm, zilyetlik ve iyiniyetin birleşimiyle tapu kayıtlarının hukukî sonuç doğurmasına olanak tanımakta, bir bakıma hukuk güvenliğini sağlama görevini üstlenmektedir.
I. TMK m. 712’nin Hüküm Metni ve Unsurları
A. Madde Metni
“Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
B. Hükmün Unsurları
- Geçerli bir hukukî sebebin bulunmaması
İlgili kişinin tapuya malik olarak yazılması, bir satış, bağış, miras gibi geçerli bir hukukî sebebe dayanmamalıdır. Tapuya hatalı, hileli ya da yanlış bir şekilde kaydedilme gereklidir. - Zilyetliğin fiilen kullanılması ve devamı
Kişi, taşınmazın fiilî hakimiyetini (zilyetliğini) elde etmiş olmalı ve bunu aralıksız ve davasız olarak 10 yıl sürdürüyor olmalıdır. - İyiniyetin bulunması
Tapuda malik olarak yazılan kişinin, taşınmazı elde ederken ve zilyetliğini sürdürürken iyiniyetli olması, yani hak sahibi olduğuna inanması gerekir. - 10 yıl süreyle zilyetliğin devam etmesi
Dava konusu yapılmadan ve üçüncü kişilerce müdahale edilmeden, kesintisiz şekilde en az 10 yıl süreyle taşınmaz zilyetliğinde bulunulması şarttır. - Bu şartların birleşmesiyle mülkiyetin kazanılması
Belirtilen unsurlar bir araya geldiğinde kişi artık mülkiyeti kazanmış sayılır ve bu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
II. TMK m. 712 ile TMK m. 713’ün Karşılaştırılması
Her iki hüküm de tapu sicilinin düzeltilmesine veya zamanla mülkiyet kazanımına dair hükümler içerse de aralarında bazı farklar bulunmaktadır:
| Unsur | TMK m. 712 | TMK m. 713 |
|---|---|---|
| Hukukî Sebep | Geçerli sebep yoktur | Tapu kaydının mevcut olmaması veya terk edilmesi söz konusudur |
| Kazanma Yolu | İyiniyet + Zilyetlik | Zilyetlik + Tescil davası |
| Dava Gerekliliği | Yok | Vardır |
| Tapu Kaydı | Vardır ama geçersizdir | Tapu kaydı ya hiç yoktur ya da silinmiştir |
III. İyiniyet Kavramı ve Değerlendirilmesi
A. İyiniyetin Varlığı
TMK m. 3’e göre iyiniyet, kişinin hakkın doğumunda veya kazanımında hakkı olduğuna inanması anlamına gelir. TMK m. 712 bakımından önemli olan, kişinin tapudaki kaydın gerçek hakka uygun olduğunu düşünmesi ve buna göre taşınmazı zilyetliğine almasıdır.
B. İyiniyetin Sona Ermesi
Zilyedin kötü niyetli olduğunun ispat edilmesi hâlinde, TMK m. 712 uyarınca mülkiyet kazanımı söz konusu olmaz. Bu noktada, üçüncü kişilerin uyarıları, açılmış davalar ya da bilgi sahibi olduğu durumlar iyiniyetin ortadan kalktığının kanıtı olabilir.
IV. Zilyetliğin Özellikleri
Zilyetlik, taşınmazın fiilî hâkimiyetinin elde bulundurulmasıdır. TMK m. 712 bakımından geçerli sayılabilmesi için:
- Fiilî zilyetliğin bizzat veya temsilci aracılığıyla kurulması,
- Devamlılık arz etmesi,
- Dava konusu olmamış olması gereklidir.
Burada geçen “davasızlık” şartı, taşınmazla ilgili mülkiyet hakkını zedeleyecek bir hukukî sürecin başlatılmamış olması anlamına gelir.
V. On Yıllık Sürenin Başlaması ve Hesaplanması
On yıllık süre, kişinin hem tapuya malik olarak yazılı olduğu tarihten hem de taşınmazın zilyetliğinin başladığı andan itibaren hesaplanır. Uygulamada bu iki tarih bazen örtüşür, bazen de ayrı olabilir. Zilyetliğin hukuka aykırı bir şekilde kesintiye uğraması hâlinde bu süre baştan başlar.
VI. Yargı Kararları Işığında Uygulama
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bir kararında şu şekilde değerlendirme yapılmıştır:
“Her ne kadar tapu kaydı kişi lehine oluşmuşsa da, bu kaydın hukuken geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı ve zilyetliğin on yılı aşkın süredir iyiniyetle sürdürüldüğü sabit olduğundan, TMK m. 712 gereğince mülkiyetin kazanımı gerçekleşmiştir.”
Bu tür kararlar, uygulamada maddi hak sahipliği ile tapu kayıtlarındaki şekli görünüm arasında uyum sağlama amacı taşımaktadır. Böylece mülkiyetin korunması ile hukuk güvenliği arasında denge gözetilmektedir.
VII. Tapu Sicilinin Korunması ve Hukuk Güvenliği
TMK m. 712, bir yandan tapu siciline güven ilkesini korurken, diğer yandan bu sicilin şekli anlamda doğru olmasa bile uzun süreli iyiniyetli zilyetlik sonucu doğurduğu hukuki sonuçları meşrulaştırmaktadır.
Bu çerçevede;
- Tapu kayıtlarının sadece şeklen değil, uzun süreli kullanım ve toplumsal fiili durumlarla da uyuşması aranmaktadır.
- Sicil güvenliği ilkesi, sırf şekle bağlı kalınarak değil, fiilî kullanımın sürekliliği ve iyiniyete dayalı olması esas alınarak korunur.
VIII. Eleştirel Yaklaşım ve Öğreti Görüşleri
A. Eleştiriler
Bazı hukukçular TMK m. 712’nin haklıya değil, güçlüye hizmet ettiği eleştirisinde bulunmaktadır. Gerçek hak sahibinin dikkatsizliği veya sistemin eksiklikleri nedeniyle mülkiyeti kaybetmesi, mülkiyet hakkının kutsallığına aykırı bulunmuştur.
B. Destekleyici Görüşler
Diğer yandan, birçok yazar TMK m. 712’nin hukuk güvenliğini sağladığını, mülkiyetin belirsizlikten arındırıldığını ve toplumsal barışa hizmet ettiğini savunmaktadır.
Sonuç
TMK m. 712, tapu sicilinde yer alan yanlış tescillerin iyiniyetli zilyetlik yoluyla düzeltilebilmesini sağlayarak mülkiyetin hem şekli hem maddi unsurlarını bütünleştiren bir normdur. Bu hüküm, taşınmaz hukuku açısından süre, iyiniyet ve fiilî hakimiyet unsurlarının birlikte değerlendirilmesi suretiyle kişilere mülkiyet hakkı tanımaktadır. Uygulamada, zilyetlik tespiti, iyiniyetin varlığı ve süre hesabı gibi yönlerden oldukça dikkatli değerlendirme yapılması gerekmektedir.
Kapanış Notu
Bu makalede Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesi, gerek teorik gerekse uygulamaya yönelik açılardan detaylı biçimde incelenmiştir. Ancak unutulmamalıdır ki, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili süreçler karmaşık ve geri dönülmez sonuçlar doğurabileceğinden, her somut olay mutlaka uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.