TMK 704. Madde- Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
“Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
Arazi,
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”
I. Giriş
Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun aynî haklar sisteminde temel taşıdır. Mülkiyetin konusu, malvarlığı değerlerinin niteliğine göre taşınır ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Bu bağlamda Türk Medeni Kanunu m. 704, taşınmaz mülkiyetinin kapsamına giren unsurları açıkça belirleyerek, tapu siciline tabi hakların hangi malvarlığı unsurlarına özgülendiğini ortaya koymaktadır. Söz konusu madde, aynî hakların tescil, devri ve sınırlanmasında, uygulamada ciddi sonuçlar doğurabilecek sınırlar çizdiği için büyük önem taşır.
II. Madde Metni ve Sistematik Konumu
TMK m. 704 şu şekilde düzenlenmiştir:
Madde 704 — Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Bu hüküm, mülkiyet hakkını konu alan üçüncü bölüm içerisinde yer almakta ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamını açıkça sınırlamaktadır. Maddenin amacı, hangi unsurların taşınmaz mülkiyetinin doğrudan konusunu oluşturduğunu belirlemek ve bu unsurların ancak tapu siciline kayıt yoluyla mülkiyet hakkına konu olabileceğini ortaya koymaktır.
III. Taşınmaz Mülkiyetinin Unsurları
1. Arazi
a. Tanımı
“Arazi”, yeryüzünün sınırları belirli bir parçası olarak tanımlanır. Türk Medeni Kanunu’nda açık bir tanım yer almasa da uygulamada parsel bazında tapu siciline kayıtlı her bir toprak parçası arazi olarak kabul edilmektedir.
b. Hukuki Nitelik
Arazi, en temel taşınmaz türü olup, üzerinde inşa edilmiş yapıların, bitkilerin ve diğer sabit değerlerin hukuken bağlı olduğu ana taşınmazdır. Tapuda kayıtlı bir parsel olması zorunludur. Mülkiyet, kural olarak arazinin hem yüzeyi hem de belirli ölçüde derinliği ile yüksekliğini kapsar (üst ve alt sınırlar sınırsız değildir; sınırlandırmalar kamu hukuku kurallarıyla belirlenir).
c. Uygulama ve Yargı Kararları
Yargıtay, arazi kavramına ilişkin içtihatlarında, tapuda kayıtlı olmayan toprak parçalarının taşınmaz mülkiyetinin konusu olamayacağına işaret etmektedir. Tapusuz taşınmazlar ancak zilyetlik veya kamulaştırma gibi kurumlar üzerinden hak doğurabilir.
2. Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar
a. Kavram ve Koşullar
Türk Medeni Hukuku’nda bazı haklar, özlerine rağmen taşınmaz gibi işlem görebilir. Bu tür haklar, sürekli ve bağımsız olmak kaydıyla tapuda ayrı bir sayfaya tescil edilirse, taşınmaz gibi kabul edilirler.
Koşullar:
- Bağımsızlık: Ekonomik ve hukuki açıdan tek başına el değiştirebilir nitelikte olmalıdır.
- Süreklilik: Belirli bir zamanla sınırlı olmamalı ya da çok uzun süreli olmalıdır.
- Tapu Siciline Kayıt: Bu haklar ancak ayrı bir sayfaya kaydedilmek suretiyle taşınmaz niteliği kazanır.
b. Örnekler
- İrtifak hakları (örneğin geçit hakkı) eğer ekonomik olarak bağımsız ve sürekli nitelikteyse,
- Kaynak hakkı, üst hakkı, intifa hakkı gibi bazı aynî haklar (üst hakkı genellikle bu şekilde kayıtlı olur).
c. Uygulamadaki Önemi
Bu tür haklar taşınmaz rehni, satış, intikal gibi işlemlere konu olabilir. Bağımsız ve sürekli olmayan haklar ise sadece taşınır gibi işlem görür ve taşınmaz mülkiyetine konu teşkil etmez.
3. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler
a. Kat Mülkiyeti Rejimi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir yapının (apartman, site vb.) belirli bölümleri bağımsız birer taşınmaz olarak tescil edilebilir. Bu bölümler konut, ofis, dükkan gibi farklı amaçlarla kullanılabilir.
b. Hukuki Özellik
Kat mülkiyeti sisteminde her bağımsız bölüm, taşınmaz mülkiyetinin ayrı bir konusu sayılır. Tapuda her bağımsız bölüm için ayrı sayfa açılır ve bu bölümler kendi başına satılabilir, rehnedilebilir veya miras yoluyla intikal edebilir.
c. Uygulamadaki Etkisi
Modern şehirleşme ile birlikte özellikle büyük şehirlerde taşınmaz mülkiyetinin çok büyük kısmı kat mülkiyetine tabidir. Bu nedenle m. 704/3 hükmü, en yaygın taşınmaz mülkiyeti türlerinden birini tanımlamaktadır.
IV. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Olmayanlar
Aşağıdaki unsurlar TMK m. 704 kapsamında taşınmaz mülkiyetinin doğrudan konusu değildir:
- Tapuda kaydı olmayan yapılar (örneğin kaçak yapılar)
- Taşınmaz yükleri, ipotekler, kira sözleşmeleri
- Tarla içindeki mahsul, ağaçlar (bunlar araziye bağlı bütünleyici parça sayılır)
- Kıyılar, ormanlar, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler
V. Tescilin Rolü
TMK m. 704’te sayılan unsurların tamamı için mülkiyetin doğması ve geçerliliği, tapu siciline tescil şartına bağlıdır. Bu ilke taşınmazlarda mülkiyetin kazanılmasında tescilin kurucu etkisi olduğunu gösterir. Bunun tek istisnası mahkeme kararı veya miras yoluyla intikal gibi bazı durumlardır.
VI. Sonuç ve Değerlendirme
Türk Medeni Kanunu m. 704, taşınmaz mülkiyetinin sınırlarını açık bir şekilde çizerek mülkiyet hakkının hangi unsurlar üzerinde kurulabileceğini belirlemektedir. Bu sınırlı sayı ilkesi, tapu sicili sisteminin güvenilirliği ve öngörülebilirliği açısından zorunludur. Özellikle uygulamada tapuda kayıtlı olmayan unsurların taşınmaz sayılmayacağı gerçeği, mülkiyet iddialarını şekillendiren temel kriterdir.
Kanun koyucu, taşınmaz sayılan unsurları üç başlık altında toplamış ve bu unsurların her biri için ayrı hukuki rejimler öngörmüştür. Gerek mülkiyetin devri, gerekse aynî hakların kurulması bakımından tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi ve yukarıdaki ayrımların dikkate alınması, hem bireylerin mülkiyet haklarının korunması hem de hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem arz etmektedir.
UYARI:
Hukuki durumlar oldukça karmaşık olabilir ve her somut olayın kendi özel koşulları bulunmaktadır. Bu nedenle mülkiyet hakkı, tapu kayıtları, intikal ve paylaşım gibi işlemler söz konusu olduğunda uzman bir hukukçudan destek alınması önem arz eder. Yapılacak hata, geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurabilir.