TMK 873. Madde- Taşınmaz Rehninin Paraya Çevrilmesi

“Madde 873- Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde
etme hakkına sahiptir.
Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin
sözleşme hükmü geçersizdir.
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi
istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği
kadarını paraya çevirir.”

1. Giriş

Taşınmaz rehni, alacaklının alacağını güvence altına alması için borçluya ait taşınmaz üzerinde kurulan ayni bir teminat hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 873. maddesi, bu teminat ilişkisinin en kritik noktalarına temas etmektedir. Madde, hem alacaklıya satış bedelinden tatmin hakkı tanımakta hem de borçlunun mülkiyet hakkının korunmasına yönelik önemli sınırlamalar getirmektedir.

Bu düzenleme, taşınmaz rehni sisteminin üç temel ilkesini açıkça ortaya koymaktadır:

1. Alacaklının yalnızca satış bedeli üzerinden tatmin edilmesi,
2. Lex commissoria yasağı,
3. Birden fazla taşınmazın rehnedilmesi hâlinde paraya çevirme sürecinin sınırlı yürütülmesi.

2. Maddede Yer Alan Temel Düzenlemeler

2.1. Satış Bedelinden Tatmin Hakkı

Borç ödenmediği takdirde alacaklı, rehinli taşınmazın satışını talep eder. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Alacaklı, satış bedelinden öncelikle tatmin edilir. Bu durum, alacaklıya öncelik tanıyan **“rehin öncelik ilkesi”**nin bir yansımasıdır.

Uygulamada, rehinli taşınmaz satıldığında bedel önce rehinli alacaklıya ödenir, geriye kalan kısım varsa borçluya iade edilir. Böylece, alacaklının menfaati korunurken borçlunun da gereksiz mal kaybı engellenmiş olur.

2.2. Lex Commissoria Yasağı

Madde 873/2, “Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir.” demektedir. Bu düzenleme, borçlunun zayıf durumunu istismar etmeyi önlemeye yöneliktir.

Bu yasak sayesinde:

• Alacaklı, borcun ödenmemesi halinde taşınmazı doğrudan mülkiyetine geçiremez.
• Borçlu, ekonomik baskı altında taşınmazını kaybetme tehlikesine karşı korunur.
• Taşınmazın değeri, borcun çok üzerinde olabilir; bu nedenle doğrudan mülkiyet devri hakkaniyetsiz sonuç doğurabilir.

2.3. Birden Fazla Taşınmazın Rehnedilmesi

Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmişse, satış talebi tüm taşınmazlar hakkında yapılmak zorundadır. Ancak, icra dairesi yalnızca borcu karşılamaya yetecek taşınmazları satar.

Bu düzenleme:

• Orantılılık ilkesini yansıtır.
• Borçlunun tüm malvarlığının gereksiz yere kaybını önler.
• İcra dairesine takdir yetkisi tanınarak hakkaniyet gözetilir.

3. Lex Commissoria Yasağı ve Tarihsel Arka Plan

Lex commissoria yasağı, Roma hukukuna kadar uzanan bir ilkedir. Roma’da borçlular, ekonomik sıkıntı içinde olduklarından çoğu zaman güçlü alacaklıların baskısıyla borcun ödenmemesi halinde malvarlığını kaybetmeyi kabul etmek zorunda kalıyordu. Bu durumun doğurduğu adaletsizlik nedeniyle lex commissoria yasaklandı.

Modern hukuk sistemleri de bu yasağı benimsemiştir:

• İsviçre Medeni Kanunu (ZGB) m. 816 aynı yasağı içerir.
• Alman Medeni Kanunu (BGB) §1229 taşınır rehni açısından lex commissoria’yı yasaklamıştır.
• Türk Medeni Kanunu, bu ilkeyi hem taşınır hem taşınmaz rehnine uyarlamıştır.

4. İcra ve İflas Hukuku ile İlişki

TMK m. 873, İcra ve İflas Kanunu ile doğrudan bağlantılıdır. Çünkü taşınmazın paraya çevrilmesi süreci, İİK hükümlerine göre yürütülmektedir.

• Satış süreci icra müdürlüğünde açık artırma yoluyla yapılır.
• Satış bedelinin paylaştırılmasında rehinli alacaklı öncelikli sırada yer alır (İİK m. 151 ve devamı).
• Fazla kalan bedel, borçluya veya diğer alacaklılara dağıtılır.

5. Uygulamadaki Sorunlar

1. Satış süresinin uzunluğu: Uygulamada satışın gerçekleşmesi aylar hatta yıllar sürebilmektedir. Bu durum, alacaklının tahsil kabiliyetini geciktirmektedir.
2. Taşınmazın değerinin düşük belirlenmesi: Kıymet takdir raporlarının gerçeği yansıtmaması, borçlunun taşınmazını değerinin çok altında kaybetmesine sebep olabilir.
3. Birden fazla taşınmazın rehnedilmesi: İcra dairesinin hangi taşınmazları satacağına dair takdir yetkisi, zaman zaman uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

6. Öğreti ve Doktrindeki Görüşler

• Öğretide genel kabul gören görüş, lex commissoria yasağının kamu düzenine ilişkin olduğudur. Taraflar aksi yönde sözleşme yapsalar dahi bu hüküm kesin hükümsüzdür.
• Birden fazla taşınmazın rehnedilmesi halinde, icra dairesinin yalnızca gerekli olanı satma yükümlülüğünün borçlu yararına getirildiği vurgulanmaktadır.

7. Sonuç

TMK m. 873, taşınmaz rehni ilişkilerinde alacaklı ve borçlu arasındaki menfaat dengesini sağlayan temel hükümlerdendir. Alacaklının alacağını elde etmesi sağlanırken, borçlunun mülkiyet hakkı da korunmaktadır. Lex commissoria yasağı ile adaletin sağlanması hedeflenmiş, orantılılık ilkesiyle borçlunun gereksiz mal kaybı önlenmiştir.