TMK 839. Madde- Taşınmaz Yükü

“Madde 839- Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak
üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.
Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir.
İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz
yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan
taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir.”

I. Giriş

Türk Medeni Kanunu’nun 839. maddesi, taşınmaz yükü kavramını düzenleyerek, bir taşınmazın mülkiyetine bağlı olarak doğan ve yalnızca o taşınmazla sınırlı sorumluluk yükleyen bir borç ilişkisini tanımlar. Bu düzenleme, ayni haklar arasında yer alan ve hem borç hem de mülkiyet ilişkilerini bir arada barındıran karma nitelikli bir hak türüdür. Taşınmaz yükü, taşınmaz malikini bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar, ancak bu yükümlülük yalnızca taşınmazın kendisi ile sınırlandırılmıştır.

II. Tanım ve Hukuki Niteliği

Madde metnine göre:

“Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.”

Bu tanımdan yola çıkarak taşınmaz yükü şu unsurları içerir:

1. Yükümlü Taşınmaz: Belirli bir taşınmaz üzerinde doğar ve yalnızca bu taşınmaz ile sınırlı olarak sorumluluk yaratır.
2. Yükümlü Malik: Taşınmazın mevcut ve gelecekteki malikleri, taşınmaz yükünün doğurduğu borcu yerine getirmekle yükümlüdür.
3. Edim Konusu: Bir şey vermek (örneğin ürün, para, belirli bir mal) veya bir iş yapmak (örneğin bakım, onarım, altyapı çalışması) olabilir.
4. Hak Sahibi: Yükten yararlanan kişi gerçek kişi olabileceği gibi, başka bir taşınmazın maliki de olabilir.

Taşınmaz yükü, ayni hak niteliğindedir ve tapuda tescil ile doğar. Yükümlülük kişisel değil, ayni olduğundan malik değişse bile yük devam eder.

III. Taşınmaz Yükünün Konusu

Madde 839, taşınmaz yükünün kapsamına ilişkin sınırlamalar getirmiştir:

• Ekonomik Bağlantı: Edim, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğmalı veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılamalıdır.
• Kamu Hukuku İstisnası: İrat senedi ve kamu hukukuna dayalı taşınmaz yükleri bu hükmün dışında tutulmuştur. Örneğin, kamu yararına getirilen imar yükümlülükleri veya vergi borçları özel düzenlemelere tabidir.

Bu çerçevede taşınmaz yükü, örneğin:

• Bir tarlanın sahibinin, komşu taşınmaz sahibine her yıl belirli miktarda su sağlaması,
• Bir taşınmazın sahibinin, belirli bir yapının bakımını üstlenmesi,
• Bir bağın sahibinin, yararlanan taşınmaz lehine her yıl belirli miktarda üzüm vermesi
  şeklinde karşımıza çıkabilir.

IV. Taşınmaz Yükünün Tarafları

1. Yükümlü Taraf: Yüklü taşınmazın maliki. Bu malik, taşınmazın devriyle birlikte yükümlülüğü de devretmiş olur.
2. Hak Sahibi Taraf: Yükten yararlanan kişi veya taşınmaz maliki. Madde açıkça, yararlanan tarafın bir taşınmazın maliki olabileceğini düzenlemiştir.

V. Taşınmaz Yükünün Kuruluşu

Taşınmaz yükü, resmî senet düzenlenmesi ve tapuda tescil ile kurulur. Kuruluş aşamaları:

1. Taraflar arasında taşınmaz yüküne ilişkin bir sözleşme yapılır.
2. Bu sözleşme resmi şekilde (noter veya tapu müdürlüğünde) düzenlenir.
3. Yük, tapu kütüğünün ilgili taşınmaz hanesine tescil edilir.

Tescil, yükün herkese karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tescil edilmeden doğan taşınmaz yükleri, ancak taraflar arasında hüküm ifade eder.

VI. Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi

Taşınmaz yükü şu yollarla sona erebilir:

• Taraf iradesiyle terkin: Hak sahibi yükten feragat eder ve terkin işlemi yapılır.
• Taşınmazın tamamen yok olması: Yüklü taşınmazın hukuki varlığının sona ermesiyle yük de kalkar.
• Süre bitimi: Belirli süreli olarak kurulmuşsa sürenin dolması.
• Amacın imkânsızlaşması: Ekonomik veya fiilî imkânsızlık sebebiyle yükün ifası imkânsız hale gelirse.

VII. Uygulamadaki Önemi

Taşınmaz yükü, özellikle tarımsal faaliyetlerde, altyapı hizmetlerinde ve komşuluk ilişkilerinde sıkça karşımıza çıkar. Kanun, bu yükümlülüğün yalnızca taşınmazın ekonomik niteliğinden veya yararlanan taşınmazın ihtiyacından doğmasını şart koşarak, keyfi ve haksız yüklemelerin önüne geçmeyi amaçlamıştır.

VIII. Sonuç

TMK m. 839, taşınmaz yükünü hem yükümlü taşınmaz malikinin hem de hak sahibinin hak ve borçlarını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu düzenleme sayesinde taşınmazlar üzerinde sürekli ve ayni nitelikli edim yükümlülükleri kurulabilmekte, ancak bu yükümlülükler ekonomik gereklilik ilkesi ile sınırlandırılmaktadır.

📌 Hukuki Uyarı: Taşınmaz yükü gibi ayni hakların tesisi ve kaldırılması ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Yanlış veya eksik işlemler, telafisi güç zararlara yol açabilir. Bu nedenle, sürecin her aşamasında uzman bir hukukçudan hukuki danışmanlık alınması önemlidir.