TMK 779. Madde- Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı

“Madde 779- Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz
lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı
yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli
şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.
Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.”

Giriş

Türk Medeni Kanunu’nun 779. maddesi, taşınmaz lehine irtifak hakkını düzenleyerek, taşınmaz mülkiyetinin mutlak bir hak olmadığını, bazı durumlarda bu hakka sınırlamalar getirilebileceğini hüküm altına almaktadır. Söz konusu düzenleme, özellikle mülkiyet hakkına getirilen hukuka uygun sınırlandırmaların, taşınmaz malikleri arasındaki ilişkileri düzenlemesi bakımından özel bir öneme sahiptir. Bu makalede, TMK m. 779 hükmü detaylı şekilde analiz edilecek, öğreti ve uygulamada taşıdığı anlam açıklanacaktır.

I. Madde Metni ve Sistematik Konumu

Madde 779 – Taşınmaz lehine irtifak hakkı

“Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.
Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.”

Madde, Türk Medeni Kanunu’nun “irtifak hakları” başlıklı dördüncü bölümünde yer almakta ve taşınmaz lehine irtifak kavramını tanımlamaktadır. Bu hak, hem mülkiyet hakkının sınırlandırılması hem de komşu taşınmazlar arasında denge kurulması bakımından işlevseldir.

II. Tanım ve Hukuki Nitelik

1. Taşınmaz Lehine İrtifakın Tanımı

Taşınmaz lehine irtifak hakkı; bir taşınmaz (yüklü taşınmaz) malikinin, kendi mülkiyet hakkını, başka bir taşınmazın (yararlanan taşınmaz) lehine sınırlandırmayı kabul ettiği bir ayni haktır. Bu hak sayesinde, yararlanan taşınmaz malikine yüklü taşınmaz üzerinde bazı kullanma yetkileri tanınır veya yüklü taşınmaz malikinin bazı hakları kullanması sınırlandırılır.

2. Taşınmazlara Bağlılık İlkesi (Real Hak)

Bu irtifak, kişiye değil, taşınmaza bağlıdır. Yani, hak yararlanan taşınmazda kime aitse, o kişi bu haktan yararlanır; yükümlülük ise yüklü taşınmaz kimin mülkiyetinde ise ona aittir. Dolayısıyla aynî bir hak olup, taşınmazın mülkiyeti el değiştirirse irtifak hakkı da yeni malik üzerinde geçerli olur.

III. Unsurlar

1. İki Taşınmazın Varlığı

Bu tür bir irtifakın kurulabilmesi için mutlaka iki taşınmaz bulunmalıdır:

• Yüklü taşınmaz: Üzerine irtifak hakkı kurulan taşınmaz,
• Yararlanan taşınmaz: Bu irtifaktan fayda sağlayan taşınmaz.

2. Hak ve Yükümlülük Dengesi

Yüklü taşınmaz maliki ya bir hakkı kullanmaktan kaçınacak ya da yararlanan taşınmaz malikinin kullanımına katlanacaktır. Bu kapsamda irtifak hakkı şunları içerebilir:

• Geçit irtifakı
• Su geçirme hakkı
• Görüş engelleme yasağı
• Yapı yapma yasağı

3. Kişiye Değil, Taşınmaza Bağlılık

İrtifak hakkı, taşınmaz malikine değil taşınmazın kendisine bağlıdır. Bu nedenle, mülkiyet el değiştirdiğinde hak ve yükümlülük yeni maliklere geçer.

4. Yapma Borçlarının Yasaklığı

Madde ikinci fıkrasında, yapma borçlarının irtifak hakkının doğrudan konusu olamayacağı düzenlenmiştir. Yani, bir irtifak hakkı kapsamında bir taşınmaz maliki diğerine doğrudan “bir şey yapma” yükümlülüğü altına giremez. Ancak bu tür yapma borçları yan edim olarak öngörülebilir. Örneğin, bir su kanalı hakkı tesis edilirken, yüklü taşınmaz sahibinin kanalın temizliğine izin vermesi yan yükümlülük olabilir.

IV. Uygulama Örnekleri

1. Geçit Hakkı

En sık rastlanan örneklerden biridir. Ulaşımı olmayan bir taşınmaz lehine komşu taşınmaz üzerinden geçit irtifakı kurulur. Bu durumda yüklü taşınmaz sahibi, geçişe katlanmak zorundadır.

2. Manzara veya Görüş Hakkı

Yararlanan taşınmazın manzarasının kapanmaması için yüklü taşınmaz üzerinde belirli yükümlülükler konulabilir. Örneğin, 3 kattan fazla yapı inşa edilmemesi.

3. Tarımsal Amaçlı Kullanımlar

Tarla veya bahçenin sulanması amacıyla komşu taşınmazdan su kanalı geçirme hakkı kurulabilir.

V. Kuruluş Şartları

1. Tapuya Tescil Şartı

Taşınmaz lehine irtifak hakkı tapuda tescil ile doğar. Tapu sicilinde irtifak hakkının kaydı, hak sahipliğini ve yükümlülüğü belirler.

2. Resmî Senet Düzenleme

İrtifak hakkı, tarafların resmi senetle anlaşmaları ve tapu müdürlüğünde bu senedin tescil edilmesi ile kurulur.

VI. Sona Erme Halleri

• Sürenin dolması (belirli süreli irtifaklarda)
• Hak düşürücü şartın gerçekleşmesi
• Tarafların anlaşması ile terk
• Haklı sebep varsa mahkeme kararıyla iptal
• Taşınmazın yok olması (örneğin doğal afetle)

VII. Yapma Borçlarına İlişkin Kısıtlama

Madde 779/2 hükmü, önemli bir ilkeyi ortaya koymaktadır: “Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.” Bu ifade, kişisel borçların, aynî hak kapsamında doğrudan zorunlu tutulamayacağını vurgular. Aksi halde taşınmaz lehine irtifak, kişisel ilişkilere dayalı yükümlülükler doğurarak, taşınmaz mülkiyetinin aynî karakterine zarar verebilir.

VIII. Öğreti ve Değerlendirme

Doktrinde taşınmaz lehine irtifaklar, modern kentleşmenin ve taşınmazlar arası teknik ilişkilerin arttığı günümüzde oldukça önemlidir. Komşuluk hukuku ilişkileri ile mülkiyetin sınırlandırılması arasında denge kurulmasını sağlar. Aynı zamanda, yüklü taşınmaz malikinin iradesi dışında hakkın doğmaması (rıza aranması), bu hakkın hukuki güvenliğini artırmaktadır.

Öğretide zaman zaman “yapma borçlarının irtifakla ilişkilendirilmesi” konusu tartışmalı olmuş, bazı yazarlar hizmet ilişkisinin taşınmaz üzerindeki görünümünün irtifak kapsamında değerlendirilebileceğini savunmuştur. Ancak bu tür edimler mutlaka irtifaka bağlı yan edim olarak tanımlanmalı, aksi takdirde kişisel yükümlülüğe dönüşme riski taşır.

Sonuç

Türk Medeni Kanunu m. 779, taşınmaz lehine irtifak hakkını düzenleyerek taşınmazlar arasında sürdürülebilir bir hukuki ilişki kurulmasına olanak tanır. Bu irtifaklar, hem taşınmazlar arasında teknik ve sosyal işlevleri gözetir hem de mülkiyet hakkının kullanım sınırlarını belirler. Yapma borçlarının doğrudan irtifaka konu olamayacağı ilkesi ise aynî haklar sisteminin istikrarı bakımından büyük önem taşır. Özellikle taşınmaz geliştirme projelerinde, geçit, su, manzara gibi irtifakların düzenlenmesi, hem maliklerin haklarını korur hem de imar düzeninin sağlıklı işlemesini temin eder.

Not: Taşınmaz lehine irtifak hakkı gibi aynî hakların kurulması ve sona erdirilmesi teknik ve şekle bağlı işlemler içerdiğinden, bu tür işlemler için mutlaka uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önerilir. Hakların yanlış tesisi veya eksik tescil işlemleri geri döndürülemez sonuçlara neden olabilir.