TMK 738. Madde- Kazı ve Yapılar

“Madde 738- Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak
veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak
zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler
uygulanır.”

GİRİŞ

Taşınmaz mülkiyetinin sınırları yalnızca fiziksel değil, aynı zamanda hukuki sınırlarla da çizilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 738. maddesi, bu sınırlar çerçevesinde malikin, kendi taşınmazında gerçekleştirdiği yapı ve kazı faaliyetlerinin komşu taşınmazlara zarar vermemesi gerektiğini düzenlemektedir. Bu düzenleme, komşuluk hukukunun en temel ilkelerinden biri olan zarar vermeme yükümlülüğünün somut bir yansımasıdır. İşbu makalede, TMK m. 738 kapsamında maliklerin sorumlulukları, komşuluk ilişkilerindeki sınırlar ve taşkın yapılara ilişkin hükümler derinlemesine incelenecektir.

1. HUKUKİ DÜZENLEMENİN METNİ

TMK m. 738:

“Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.”

Bu madde iki fıkra hâlinde önemli iki ilkeye temas etmektedir:

1. Malik tarafından yapılacak kazı ve yapı faaliyetlerinin komşu taşınmazlara zarar vermemesi yükümlülüğü
2. Komşuluk hukukuna aykırı yapıların, taşkın yapılara ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi

2. MADDE KAPSAMINDAKİ FAALİYETLER

2.1. Kazı Faaliyetleri

Kazı faaliyeti, temelde bir taşınmaz üzerinde toprak yüzeyinin altında yapılan her türlü derinleştirme işidir. Bu tür faaliyetler özellikle:

• Temel kazıları
• Su veya doğalgaz hatlarının döşenmesi
• Sondaj veya jeoteknik araştırmalar

şeklinde ortaya çıkabilir. TMK m. 738, bu faaliyetlerin komşu taşınmazın stabilitesini bozmamasını, toprak kayması veya çökme gibi tehlikeler yaratmamasını şart koşmaktadır.

2.2. Yapı Faaliyetleri

Yapı faaliyetleri, yalnızca bina inşasıyla sınırlı olmayıp;

• Betonarme yapıların temelleri
• Bahçe duvarları
• İstinat duvarları
• Teras veya balkon gibi uzantılar

gibi tüm sabit yapı elemanlarını içerir. Yapı yapılırken komşu taşınmazda yer alan mevcut yapıların dayanıklılığı, estetik görünümü ve kullanım hakkı göz önünde bulundurulmalıdır.

3. KOMŞULUK HUKUKUNA AYKIRILIK

3.1. Zarar Verme Yasağı

TMK m. 738’in ilk fıkrası, komşuluk hukukunun temel ilkelerinden biri olan zarar vermeme ilkesini içermektedir. Bu zarar:

• Fiziksel zarar (çökme, çatlama, yıkılma),
• Tehlikeye maruz bırakma (toprak kayması riski, sızıntı),
• Dolaylı zararlar (tesislerin kullanımını engelleme)

şeklinde ortaya çıkabilir. Malik, yalnızca fiilî zarar vermekten değil, zarar verme tehlikesi oluşturmaktan da kaçınmakla yükümlüdür.

3.2. Sınır Aşımı (Taşkınlık)

Bir yapının komşu taşınmaza fiziksel olarak taşması (çatı uzantısı, balkon, duvar temeli) ya da yer altı kazılarının komşu zemini etkilemesi hâlinde taşkın yapı hükümleri (TMK m. 725 vd.) devreye girer.

4. TAŞKIN YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN UYGULANMASI

Madde metninde “taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır” ifadesi ile doğrudan TMK m. 725-726 hükümlerine atıf yapılmaktadır.

4.1. Taşkın Yapının İrade Dışı Olması

Eğer taşkın yapı irade dışı yani kusur olmaksızın yapılmışsa, komşu taşınmazın maliki, bu yapının olduğu gibi kalmasına rıza göstermek zorundadır. Ancak bu durumda uygun bir bedelle denkleştirme yapılır.

4.2. Taşkınlık Kasten Yapılmışsa

Eğer malik, taşkınlığı bile bile yapmışsa komşu malik, taşkının kaldırılmasını veya yıkılmasını talep edebilir. Bu durumlarda zararın giderilmesi, geri alma, hatta tazminat talepleri gündeme gelebilir.

5. YARGI YOLU VE TALEPLER

Zarar gören komşu malik, aşağıdaki taleplerle mahkemeye başvurabilir:

1. Zararın giderilmesi (Borçlar Hukuku kapsamında tazminat)
2. Yapının kaldırılması (taşkın yapının yıkımı)
3. Kazı faaliyetinin durdurulması veya yapı faaliyetinin engellenmesi (ihtiyati tedbir)
4. Tehlikenin ortadan kaldırılması (önleyici tedbir)

Dava, genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır. Eğer taşkın yapı nedeniyle aynî haklara müdahale varsa, davanın Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmesi de gündeme gelebilir.

6. KOMŞULUK HUKUKUNUN GENEL PRENSİPLERİYLE İLİŞKİ

TMK m. 738, TMK m. 737 ve TMK m. 730 ile birlikte komşuluk hukukunun temelini oluşturur:

• TMK m. 737: Gürültü, duman, toz vb. rahatsızlıkların sınırlarını çizer.
• TMK m. 730: Zararın giderilmesini, tehlikenin bertarafını ve dengenin sağlanmasını amaçlar.
• TMK m. 738: Fiziksel yapı ve kazı işlemlerine ilişkin zararları düzenler.

Bu bütünlük içerisinde, her malik kendi taşınmazındaki faaliyeti yürütürken diğer maliklerin eşit haklarını gözetmekle yükümlüdür.

7. ÖZEL DURUMLAR VE İSTİSNAİ HALLER

Bazı durumlarda kazı veya yapı faaliyetleri kamu yararı nedeniyle gerçekleştirilmekte olabilir (örneğin altyapı çalışmaları). Bu hallerde:

• İlgili idarenin projeye ilişkin izin belgeleri ve tehlike analizleri dikkate alınır.
• Zararın tazmini genel hükümlere göre belirlenir.

Ayrıca, imar planı, imar yönetmelikleri, yapı ruhsatı gibi kamu hukuku düzenlemeleri, özel hukuk hükümlerinin önünde değilse de, tamamlayıcısı niteliğindedir.

SONUÇ

Türk Medeni Kanunu m. 738, taşınmaz maliklerinin kendi taşınmazlarında gerçekleştirdiği kazı ve yapı faaliyetlerinin sınırlarını belirleyerek komşuluk hukukuna uygun davranma yükümlülüğü getirmektedir. Malik, yalnızca zararın fiilen doğmasına sebebiyet vermemeli, aynı zamanda zarar tehlikesi doğurabilecek faaliyetlerden de kaçınmalıdır. Komşu taşınmaza yapılan zarar veya taşkın yapı durumlarında ise TMK m. 725 vd. hükümleri kıyasen uygulanır.

Bu çerçevede, malikler arası hukuki sınırların ihlal edildiği her durumda mahkemeye başvurularak hem zararların giderilmesi hem de yapıların ıslahı mümkündür. Ancak bu süreçlerde yerel adet, teknik bilirkişi raporları ve inşaatın niteliği büyük önem taşır. Neticede, komşuluk hukukunun özü, hem hakların hem de sınırların karşılıklı saygı esasına dayanarak uygulanmasıdır.