TMK 736. Madde- Alım ve Geri Alım Hakları
“Madde 736- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre
içinde her malike karşı kullanılabilir.
Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.”
I. GİRİŞ
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin düzenlemeler, mülkiyetin korunması, devri ve sınırlandırılması gibi çok sayıda hukuki işlemin temelini teşkil etmektedir. Türk Medeni Kanunu, bu işlemleri sistematik bir yaklaşımla ele almış ve bu bağlamda ayrıcalıklı haklar olarak nitelendirebileceğimiz önalım (şufa), alım (iştira) ve geri alım (vefa) haklarına da yer vermiştir. Bu haklar, kişisel borç ilişkilerinden kaynaklanan özel yetkiler olmaktan öte, ayni etkiye yaklaşan sonuçları itibariyle taşınmaz mülkiyetine yön veren önemli kurumlardandır.
Türk Medeni Kanunu’nun 736. maddesi, özellikle alım ve geri alım haklarının tapuya şerh verilmesi halinde doğuracağı sonuçları ve bu şerhlerin geçerlilik süresini düzenleyerek, taşınmaz hukukunda önemli bir güvenlik normu işlevi görmektedir.
Bu çalışmada TMK m. 736 çerçevesinde:
- Şerh verilmiş alım ve geri alım haklarının niteliği,
- Bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği,
- Şerh süresinin sona ermesiyle doğacak hukuki sonuçlar,
- Uygulamada yaşanan sorunlar ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.
II. MADDE METNİ VE SİSTEMATİK KONUMU
Türk Medeni Kanunu Madde 736 şu şekildedir:
“Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.
Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.”
Bu hüküm, Medeni Kanun’un taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler arasında yer almakta ve şerh yoluyla kişisel hakların taşınmaz üzerinde etkili kılınması sistematiği içinde önemli bir yer tutmaktadır.
III. KAVRAMSAL ÇERÇEVE
1. Alım Hakkı (İştira)
Alım hakkı, bir taşınmazın belirli bir kişiye önceden belirlenmiş şartlarla satılması yönündeki yükümlülüğü içeren bir haktır. Bu hak, genellikle borçlar hukuku ilişkisi içinde doğar ve sözleşmeye dayanır.
Özellikleri:
- Satıcının tek taraflı olarak hak sahibine satış yapma yükümlülüğü doğar.
- Hak sahibi isterse bu hakkı kullanır, istemezse kullanmaz. Bu yönüyle yenilik doğurucu hak niteliği taşır.
- Hakkın kullanımı ile birlikte karşı tarafın taşınmazı devretme yükümlülüğü doğar.
2. Geri Alım Hakkı (Vefa)
Geri alım hakkı, daha önce taşınmazı satan kişinin, belirli süre içinde bu taşınmazı belirli koşullarla eski sahibinden geri almasını sağlayan bir haktır.
Özellikleri:
- Vefa hakkı doğrudan satışla bağlantılıdır; taşınmazı satan kişi belirli bir süre içinde geri alabilir.
- Bu hak da tek taraflı irade beyanıyla kullanılabilir.
- Kullanıldığı anda taşınmazın mülkiyeti, mahkeme kararı ya da tescille eski sahibine geri döner.
3. Tapu Şerhi ve Ayni Etki
Normalde alım veya geri alım hakları kişisel hak niteliğindedir. Ancak tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde, bu haklar, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Bu nedenle şerh verilmesi, hakkın yalnızca taraflar arasında değil, mülkiyeti sonradan iktisap eden yeni maliklere karşı da geçerli olmasını sağlar.
IV. TMK M. 736’NIN HÜKÜMLERİNİN DETAYLI ANALİZİ
1. Şerhin Üçüncü Kişilere Etkisi
Maddenin birinci fıkrası şu esasları içerir:
- Tapuya şerh verilmişse, alım ve geri alım hakları tapuya güven ilkesinin koruması altına girer.
- Bu haklar, taşınmazı sonradan iktisap eden her malike karşı ileri sürülebilir.
- Örneğin taşınmaz birkaç kez el değiştirirse dahi, şerh süresi dolmadığı sürece, hak sahibi bu hakkı son malik aleyhine kullanabilir.
2. Şerh Süresi
Maddenin ikinci fıkrası, şerhin süresini düzenlemektedir:
- Şerhte belirtilen süre esas alınır.
- Ancak bu süre ne olursa olsun, şerhin etkisi şerh tarihinden itibaren en fazla 10 yıl devam eder.
- Süre belirtilmemişse, kanunen maksimum süre olan 10 yıl uygulanır.
Bu süre zarfında hak kullanılmazsa, hak sona ermez, fakat şerh etkisini yitirir. Bu durumda, hak kişisel hak olarak varlığını sürdürebilir; ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
V. HAKKIN KULLANIMI VE USULÜ
1. Dava Açma Zorunluluğu
Alım veya geri alım hakkını kullanmak isteyen kişi, hakkın kullanılmasına ilişkin irade beyanını karşı tarafa bildirir ve dava yoluna başvurur.
Dava aşamasında mahkeme:
- Hakkın şerh süresi içinde kullanılıp kullanılmadığını inceler.
- Şartların oluşup oluşmadığını değerlendirir.
- Hakkın geçerli olduğunu kabul ederse, taşınmazın davacı adına tesciline karar verir.
2. Bedelin Ödenmesi
Hakkın kullanılması ile birlikte hak sahibinin taşınmazın bedelini ödeme yükümlülüğü vardır. Bu bedel, sözleşmede belirlenmişse o bedel; belirlenmemişse rayiç bedel esas alınır.
Bedelin ödenmemesi halinde mahkeme tescil talebini reddedebilir.
VI. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN HUSUSLAR VE SORUNLAR
1. Şerhin Tapudan Silinmesi
Şerh süresi sona erdiğinde, şerh otomatik olarak silinmez. Bu durumda taşınmaz malikinin veya ilgilinin tapu müdürlüğüne başvurarak şerhin terkinini talep etmesi gerekir.
Bu başvuruya rağmen müdürlük işlem yapmazsa, ilgilinin mahkemeye başvurarak şerhin hükümsüzlüğünün tespiti talebinde bulunması mümkündür.
2. Yenileme İmkânı
Hakkın süresi dolduğunda yeniden aynı hak için sözleşme yapılması ve tapuya yeniden şerh verilmesi mümkündür. Ancak bu işlem ayrı bir sözleşme ile yeniden yapılmalıdır; sürenin uzatılması şeklinde yorumlanabilecek bir işlem geçerli değildir.
3. Hakkın Feragat Yoluyla Sona Ermesi
Hak sahibi dilerse, alım veya geri alım hakkından feragat edebilir. Bu durumda, feragat yazılı şekilde yapılmalı ve tapuya sunulmalıdır. Tapu müdürlüğü bu feragat beyanına dayanarak şerhi terkin eder.
VII. KOMŞU HÜKÜMLERLE KARŞILAŞTIRMA
TMK m. 734 – Önalım hakkının kullanımına ilişkin dava süreci düzenlenmiştir.
TMK m. 735 – Tapuya şerh verilmiş önalım haklarının geçerliliği ve süresi düzenlenmiştir.
Bu maddelerle birlikte 736. madde, şerh verilmiş hakların ortak özelliği olan süre sınırlaması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik açısından bütünlük sağlamaktadır.
VIII. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
TMK m. 736, tapuya şerh verilmiş alım ve geri alım haklarını sınırlı süreli ve objektif biçimde düzenleyerek tapu sicilinin aleniyet ve güven ilkeleri çerçevesinde önemli bir işlev üstlenmiştir.
Bu madde ile:
- Alım ve geri alım hakları şerh yoluyla herkese karşı ileri sürülebilir hale getirilmiştir.
- Şerhin etkisi azami 10 yıl ile sınırlandırılarak, taşınmazın serbest dolaşımı korunmuştur.
- Şerh verilmemiş hakların yalnızca sözleşmeye bağlı kişisel haklar olduğu netleştirilmiştir.
- Süresi dolmuş şerhlerin terkin edilebilir olması, taşınmaz üzerindeki hukuki yüklerin azaltılmasını sağlamıştır.
Bu nedenle taşınmaz işlemlerinde tarafların, haklarını yalnızca sözleşme ile değil, mutlaka tapu kütüğünde şerh vererek güvence altına almaları gerekmektedir. Aksi hâlde hak, yalnızca sözleşmeye taraf olan kişilere karşı ileri sürülebilir; üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez.
UYARI: Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımaktadır. Tapuya şerh, taşınmaz devri ve ayni hak işlemleri gibi karmaşık ve yüksek riskli konular hakkında, her somut olaya özgü olarak uzman bir avukattan hukuki destek alınması gerekir. Aksi takdirde, telafisi güç hak kayıpları yaşanabilir.