TMK 735. Madde- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

“Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte
belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar
belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden
doğan önalım hakkında da uygulanır.”

I. GİRİŞ

Mülkiyet hakkı, hukuk düzeninde en geniş yetki sağlayan ayni haklardan biridir. Ancak mülkiyetin mutlak bir hak olmasının, sosyal düzen ve diğer hak sahipleri karşısında sınırsız şekilde kullanılmasına izin verilmemiştir. Özellikle paylı mülkiyet ilişkilerinde taşınmazın devri söz konusu olduğunda, bazı hak sahiplerinin menfaatlerini koruyacak araçlara ihtiyaç duyulmuştur. İşte bu bağlamda öne çıkan kurumlardan biri önalım hakkıdır.

Önalım hakkı (şufa hakkı), üçüncü kişilere yapılan satışlara müdahale edebilme yetkisi tanıyan, alıcının yerine geçerek taşınmazı aynı koşullarda satın alma imkânı sağlayan, taşınmaz hukukuna özgü bir düzenlemedir. Bu hak, hem kanundan doğabileceği gibi taraflar arasında yapılan bir sözleşmeye de dayanabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde önalım hakkı hem yasal hem de sözleşmesel yönüyle düzenlenmiştir. Özellikle Madde 735, sözleşmeden doğan önalım hakkını ve bunun üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini konu edinmektedir.

II. KAVRAMSAL TEMELLER VE TANIMLAR

1. Önalım Hakkının Tanımı ve Özellikleri

Önalım hakkı, bir taşınmaz üzerindeki payın veya taşınmazın tamamının bir üçüncü kişiye satılması durumunda, belirli şartlar altında, bu satışa müdahale ederek söz konusu taşınmazı satın alma yetkisi veren bir kişisel haktır. Önalım hakkı, aslen irade serbestisi sınırlandırması olmakla birlikte, paylı mülkiyetin parçalanmasının ve dış müdahalelerin önüne geçilmesini amaçlar.

2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz maliki ile diğer kişi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulan, belirli koşullar altında devre konu taşınmazın satışında alıcının yerine geçme yetkisi tanıyan bir haktır. Bu hak, kişisel bir hak olup ancak tapuya şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerh verilmemesi halinde yalnızca borçlu ile alacaklı arasında hüküm ifade eder.

III. TMK MADDE 735’İN ANALİZİ

1. Madde Metni

“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

Bu düzenleme, üç temel başlıkta ele alınmalıdır:

• Şerhin kapsamı ve etkisi
• Süre sınırı
• Yasal önalım hükümlerinin kıyasen uygulanması

IV. TAPUYA ŞERHİN ETKİSİ VE ÖNEMİ

1. Kişisel Hak – Ayni Hak Ayrımı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kişisel niteliktedir. Taşınmaz üzerinde doğrudan ayni bir hak oluşturmaz. Ancak, bu hakkın tapuya şerh edilmesi, kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı korunabilirliğini sağlar. Aksi halde, yalnızca taraflar arasında bağlayıcı olur ve yeni malik iyi niyetli ise önalım hakkı ileri sürülemez.

2. Şerh Edilmemiş Önalım Hakkı Durumunda Ne Olur?

Eğer önalım hakkı tapuya şerh edilmemişse ve taşınmaz iyi niyetli bir üçüncü kişiye satılmışsa, önalım hakkı sahibi artık bu hakkını ileri süremez. Ancak şerh edilmişse, bu hak, satışın alıcısı kim olursa olsun, şerh süresi içinde kullanılabilir.

V. KULLANIM SÜRESİ VE KOŞULLAR

1. On Yıllık Süre Sınırı

Kanun, tapu kütüğüne verilen şerhin mutlak surette on yıl içinde etkisini yitireceğini hüküm altına almıştır. Bu süre, kamu düzenine ilişkindir ve taraflarca uzatılamaz. Şerhin süresi dolduğunda artık bu hakkın ileri sürülmesi mümkün değildir.

2. Şerhte Koşulların Belirtilmesi

Tapuya şerh verilirken, önalım hakkının hangi koşullarda kullanılabileceği belirtilmelidir. Bu koşullar arasında:

• Belirli bir satış bedeli
• Belirli bir kişiye karşı kullanım hakkı
• Belirli bir tarih aralığı gibi şartlar yer alabilir.

Eğer koşullar belirtilmemişse, taşınmazın satıldığı andaki satış koşulları, örneğin satış bedeli esas alınır.

VI. YASAL ÖNALIM HÜKÜMLERİNİN KULLANIMI

1. Dava Açma Süresi

Yasal önalımda olduğu gibi, sözleşmeden doğan önalım hakkı da satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her hâlükârda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır.

2. Bedelin Mahkemece Belirlenen Sürede Deposu

Önalım hakkını kullanan kişi, satış bedelini ve tapu giderlerini mahkemece belirlenen sürede, belirlenen yere nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse dava reddedilir.

3. Alıcıya Karşı Dava Açma

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcıya karşı dava açılması hukuken geçerli değildir.

VII. FERAGAT VE HAKKINI KULLANMAMADAN DOĞAN SONUÇLAR

1. Feragat

Taraflar, noter huzurunda önalım hakkından feragat edebilirler. Bu feragat tapu kütüğüne şerh edilirse, ileriye etkili şekilde sonuç doğurur. Feragat beyanı açık ve kesin olmalıdır.

2. Hakkın Kullanılmaması

Önalım hakkı, süresi içinde kullanılmazsa düşer. Ayrıca, satış işlemi bildirilmiş ve süresi içinde dava açılmamışsa da hak kaybedilir.

VIII. SÖZLEŞMESEL VE YASAL ÖNALIM HAKLARININ KARŞILAŞTIRILMASI

IX. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR

1. Şerhte Koşulların Belirtilmemesi

Uygulamada, şerh verilirken şartlar açıkça belirtilmediğinde ciddi uyuşmazlıklar yaşanmakta, özellikle bedel konusundaki belirsizlik alıcının kötü niyetli şekilde davranmasına zemin hazırlamaktadır.

2. Sürelerin Kaçırılması

Dava açma ve bedel yatırma süreleri çok sıkı olduğundan, önalım hakkı sahipleri haklarını zamanaşımı veya hak düşürücü süreler nedeniyle kaybetmektedir.

3. Hakkın Kötüye Kullanılması

Bazı durumlarda, önalım hakkı sahibi yalnızca satışın engellenmesi amacıyla dava açmakta, bu ise kötü niyetli kullanımı gündeme getirmektedir.

X. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

TMK m. 735 ile düzenlenen sözleşmesel önalım hakkı, taşınmaz hukukunda bireylerin irade serbestisi çerçevesinde ekonomik ve hukuki güvenceler oluşturmasına olanak sağlayan etkili bir mekanizmadır. Ancak bu hakkın etkili şekilde kullanılabilmesi, özellikle tapuya şerh verilmesi, sürelerin dikkatle takip edilmesi ve şerh içeriğinin özenle hazırlanmasına bağlıdır.

Hakkın kaybı, ciddi mülkiyet uyuşmazlıklarına neden olabileceğinden, uygulamada bu konuda uzman hukukçuların desteğine başvurulması gereklidir.

UYARI: Bu makalede açıklanan bilgiler, genel hukuk çerçevesinde sunulmuş olup, her somut uyuşmazlığın kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden, hak kaybı yaşanmaması adına uzman bir hukukçudan görüş alınması önemle tavsiye edilir.