TMK 729. Madde- Araziye Dikilen Fidanlar
“Madde 729- Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir
üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan
yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır.
Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.”
1. GİRİŞ
Mülkiyet ve taşınmaz hukuku alanında, taşınmazla bağlantılı olan yapıların ve bitkisel unsurların mülkiyet rejimi büyük önem taşır. Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 729, başkasının fidanının başka birinin arazisine dikilmesi gibi karmaşık durumlarda, hem taşınmaz malikinin hem de malzeme sahibinin haklarını düzenleyerek, adaletli bir çözüm öngörür.
Maddenin ilk fıkrası, başkasının malzemesiyle yapılan yapılara ilişkin kuralların fidanlar için de uygulanacağını söylerken; ikinci fıkrası, ağaçlar ve ormanların üst hakkı kapsamına alınamayacağını kesin olarak belirtir. Böylece, taşınmaz mülkiyetinin korunması, malzeme sahibinin haklarının gözetilmesi ve doğanın korunması amacı arasında hassas bir denge sağlanır.
2. TARİHSEL ARKA PLAN VE DÜZENLEME GEREKÇESİ
Bu hükmün kökleri, Roma Hukuku ve Alman Medeni Kanunu (BGB) gibi kaynaklarda yer alan “accessio” (eklenme, birleşme) ilkesine kadar uzanır. Türk Medeni Kanunu’nun düzenlenmesinde de İsviçre Medeni Kanunu’ndan esinlenilmiştir.
Bu çerçevede, dikilen fidanın mülkiyeti ile arazi malikinin mülkiyet hakkı çatıştığında, şu temel felsefî ilkeler öne çıkar:
- Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz): TMK m. 684 vd. uyarınca, arazideki doğal ve yapay unsurlar genellikle taşınmazın bütünleyici parçası haline gelir.
- Malzeme Sahibinin Korunması: Haksız zenginleşmenin önlenmesi (TMK m. 722-724 ve Borçlar Hukuku genel ilkeleri), malzeme sahibinin zararını telafi eder.
Bu gerekçelerle, Madde 729’un önemi hem taşınmaz malikinin mutlak hakkını hem de malzeme sahibinin menfaatlerini uzlaştırmada yatmaktadır.
3. MADDE METNİNİN SİSTEMATİĞİ
Madde 729 iki fıkradan oluşur:
- Birinci fıkra: Başkasının fidanı, yapı gibi değerlendirilir ve TMK m. 722 vd. kıyasen uygulanır.
- İkinci fıkra: Ağaçlar ve ormanlar, üst hakkı rejimine tabi olamaz.
4. FİDANIN HUKUKİ STATÜSÜ VE DİKİM İŞLEMİNİN ANALİZİ
Fidan dikimi, esasen taşınmazın doğal unsurlarıyla bütünleşen bir faaliyet olduğu için “araziye katılan malzeme” olarak kabul edilir. Ancak dikim işleminde üç farklı ihtimal vardır:
| Durum | Örnek | Hüküm ve Sonuç |
|---|---|---|
| Başkasının fidanı, kendi arazisine dikilirse | A, B’nin fidanlarını kendi tarlasına diker | TMK m. 722 vd. hükümleri uygulanır. A iyi niyetliyse bedel öder; kötü niyetliyse bedel + zarar sorumluluğu doğar. |
| Kendi fidanı, başkasının arazisine dikilirse | A, kendi fidanlarını B’nin arazisine izinsiz diker | A, iyi niyetliyse bedel veya sökme hakkı alabilir; kötü niyetliyse sadece sökme hakkı vardır, bedel isteyemez. |
| Üçüncü kişinin fidanı, başkasının arazisine dikilirse | A, C’nin fidanlarını B’nin arazisine diker | Malzeme sahibi (C) bedel talep edebilir; taşınmaz maliki (B), malzeme sahibine ödeme yapmak veya sökülmesini sağlamak zorundadır. |
Bu tabloda görüldüğü gibi, “iyi niyet – kötü niyet” ayrımı, hem bedel ödeme hem de sökme hakkı gibi sonuçları doğrudan etkiler.
5. İYİ NİYET VE KÖTÜ NİYET KAVRAMLARININ ÖNEMİ
Hukukumuzda iyi niyetli olmak, TMK m. 3 uyarınca “hakkını kullanırken dürüst davranmak” anlamına gelir. Örneğin:
- İyi niyetli dikimci: Başkasının fidanını kendi arazisine diktiğinde veya kendi fidanını başkasının arazisine diktiğinde, “haksız zenginleşme” hükümleri uyarınca bedel ödenmesini isteyebilir.
- Kötü niyetli dikimci: Malzeme sahibinin zararını karşılamakla yükümlü olur, bedel isteyemez. Yalnızca fidanları sökme (ve götürme) hakkı vardır.
Bu ayrım, özellikle fidan dikiminin taşınmazın değerini önemli ölçüde artırması veya malzeme sahibinin ciddi zararına yol açması gibi hallerde belirleyicidir.
6. ÜST HAKKI VE AĞAÇLAR / ORMANLAR
Madde 729’un ikinci fıkrası, taşınmaz hukukunda “üst hakkı”nın sınırlarını netleştirir.
- Üst Hakkı (TMK m. 726 vd.): Başkasına ait arazide yapı veya tesis yapma hakkıdır.
- Ağaçlar ve ormanlar: “Yapı” olarak değerlendirilemez ve üst hakkına konu edilemez.
Bu düzenleme, ormancılık ve çevre hukuku açısından büyük önem taşır. Orman kaynaklarının özel şahısların tasarrufuna bırakılmasını engelleyerek kamu yararını ve doğal dengeyi korur.
7. UYGULAMADA ORTAYA ÇIKABİLECEK SORUNLAR
🔷 Fidanın büyüyerek ağaç haline gelmesi:
Dikim anında fidan niteliğindeki unsur, zamanla büyüyerek taşınmazın doğal parçası haline gelir. Ancak fidanın dikim anındaki hukuki statüsü, sonradan büyümesiyle değişmez; malzeme sahibi bedel isteme hakkını korur.
🔷 Sökme hakkı ve zarar:
Fidanın sökülmesi, taşınmaza zarar verebilir. Örneğin meyve veren bir ağacın sökülmesi, taşınmazın değerini düşürebilir. Bu zararların nasıl telafi edileceği TMK m. 722 vd. hükümlerinde yer alan “uygun bedel ve zarar” ilkelerine göre değerlendirilir.
🔷 İzinli dikimle izinsiz dikim ayrımı:
Arazi malikinin izniyle yapılan fidan dikimi genellikle “sözleşmeye dayalı kullanım” gibi değerlendirilir. Bu durumda TMK m. 729’un kıyasen uygulanması yerine kira, adi ortaklık gibi sözleşmesel ilişkiler devreye girebilir.
8. ÖĞRETİDEKİ GÖRÜŞLER
Hukuk öğretisinde, fidan dikimiyle ilgili aşağıdaki tartışmalar öne çıkar:
✅ Fidanın “yapı” niteliği: Bazı yazarlar, fidanın yapıya benzer şekilde değerlendirilmesinin yerinde olduğunu, çünkü dikildiği taşınmazın bütünleyici parçası haline geldiğini belirtir.
✅ Üst hakkı sınırı: Ormanların ve ağaçların üst hakkı kapsamına giremeyeceği, anayasal çevre koruma yükümlülükleriyle de uyumlu bulunur (Anayasa m. 169 vd.). Böylece, kamu düzenine ilişkin bir sınır çizilmiş olur.
9. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Türk Medeni Kanunu Madde 729, arazi malikinin mutlak mülkiyet hakkı ile malzeme sahibinin hakkını dengeleme amacını taşır. Fidan dikimi gibi “malzeme katılması” durumlarında:
- Arazi malikinin mülkiyet önceliği korunur.
- Malzeme sahibinin zararının giderilmesi sağlanır.
- Kötü niyetli işlemler engellenir.
- Çevrenin ve ormanların korunması anayasal düzeyde güvence altına alınır.
Bu bağlamda, Madde 729’un felsefesi; taşınmaz malikinin mutlak hakkı + malzeme sahibinin hakkaniyet ilkesi + çevre koruma düzeni üçgeninde dengeli ve çağdaş bir çözüm modelidir.