TMK 728. Madde- Taşınır Yapılar

“Madde 728- Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe,
büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.
Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.”

Giriş

Taşınmaz mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu’nda geniş bir düzenleme alanı bulmuştur. Bu bağlamda, başkasına ait taşınmazlar üzerinde inşa edilen yapılar, gerek taşınmaz malikinin hakkı gerekse yapının sahibinin hakkı bakımından önemli sorunlar doğurabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 728. maddesi, özellikle taşınmaz malikinin rızası dışında yapılan ve kalıcı olma amacı gütmeyen hafif yapıların hukuki statüsünü netleştirerek, taşınmaz mülkiyetine dair uygulamada karşılaşılan belirsizlikleri gidermektedir.

Madde Metni ve Kanunun Amacı

Madde 728:
“Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.
Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.”

Kanun koyucu bu düzenlemeyle, başkasına ait taşınmaz üzerindeki bazı yapıların taşınmazla bütünleşik (mütemmim cüz) olmaması durumunu açıkça tanımlamış ve bu yapıların taşınır mal rejimine tabi tutulacağını hükme bağlamıştır.

Hafif Yapıların Tanımı ve Unsurları

Madde 728’in uygulama alanını belirleyen temel unsurlar şunlardır:

1. Başkasına Ait Arazi Üzerinde İnşa Edilmiş Olması

Bu düzenlemenin uygulanabilmesi için, yapıların arazinin sahibi dışında üçüncü bir kişi tarafından inşa edilmiş olması gerekir. Aksi takdirde, yani yapı arazi sahibinin kendisi tarafından yapılmışsa, yapı zaten taşınmazın eklentisi olur ve genel hükümler uygulanır.

2. Kalıcı Olmama Amacı

Maddenin açık ifadesi, bu yapıların “kalıcı olması amaçlanmaksızın” inşa edilmesi gerektiğini vurgular. Yapının geçici ve taşınabilir nitelikte olması, onun TMK m. 728 kapsamına girmesi için zorunlu bir koşuldur. Örneğin:

• Yaz sezonu boyunca hizmet veren bir seyyar büfe,
• Geçici barınak işlevi gören ahşap kulübe veya baraka,
• Çardak gibi sökülüp taşınabilir basit yapılar.

Bu yapıların kalıcı olma iradesi taşımaması, onları taşınır mal statüsüne sokar.

3. Hafif Yapı Niteliği

Maddede özellikle “kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar” ifadesi kullanılarak, burada kastedilen yapıların betonarme, kalıcı temele sahip, uzun ömürlü yapılaşmalar olmadığı açıkça belirtilmiştir. Bu tür yapıların genellikle taşınabilir veya kolayca sökülebilir olmaları beklenir.

Hukuki Rejim ve Mülkiyet İlişkisi

1. Mülkiyet Hakkı

TMK m. 728, bu hafif yapıların taşınmaz malikine değil, doğrudan yapının kurucusuna ait olacağını kabul eder. Burada Medeni Kanun’un genel “bütünleyici parça” (mütemmim cüz) ve eklenti (teferruat) kavramları devre dışı bırakılmıştır. Dolayısıyla:

• Yapı arazi malikinin malı sayılmaz.
• Yapı, kurucusunun mülkiyetinde kalır ve onun tarafından satılabilir, devredilebilir ya da taşınabilir.

2. Taşınır Mal Rejimi

Kanun, bu yapılar için taşınır mal hükümlerinin uygulanacağını açıkça belirtir. Taşınmaz mallar için öngörülen tapu tescili zorunluluğu gibi prosedürler, bu yapılar için geçerli değildir. Bu durum, yapı malikine tasarruf kolaylığı sağlar ve işlemlerin daha hızlı yürütülmesine imkân tanır.

3. Tapu Sicilinde Gösterilmezlik

Taşınır mal olarak kabul edilen bu hafif yapılar, tapu kütüğünde herhangi bir şekilde yer almazlar. Bu, hem mülkiyetin belirlenmesinde hem de aleniyet ilkesinin taşınmazlar bakımından uygulanmasında pratik bir farklılık yaratır.

Taşınmaz Malikinin Hakları ve Yükümlülükleri

1. Müdahale ve Kaldırılma Hakkı

Taşınmazın maliki, arazisi üzerinde kendi izni olmadan yapılan hafif yapılara karşı TMK m. 683 çerçevesinde mülkiyet hakkını kullanabilir. Buna göre malik:

• Yapının kaldırılmasını isteyebilir.
• Yapı nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.

Burada malik ile yapı kurucusu arasındaki ilişkinin niteliği, uygulamada sık sık ihtilafa sebep olmaktadır. Özellikle malikin rızasıyla yapılan geçici yapıların durumu, Borçlar Hukuku kapsamında (kira sözleşmesi, kullanım izni vs.) farklı hükümlerle de değerlendirilebilir.

2. Zilyetlik ve İyi Niyetli Kullanım

Geçici yapının kurucusu, iyi niyetli zilyet sıfatına sahip olabilir. Malik, yapıdan rahatsız olmasa dahi, uzun süreli sessiz kalması durumunda yapı kurucusunun kazanımlarına itiraz etme imkânını kaybedebilir. Ancak yine de TMK m. 683, malikin mülkiyet hakkını koruma aracı olarak her zaman ileri sürülebilir.

İmar ve Belediye Mevzuatı Boyutu

Her ne kadar TMK m. 728 hafif yapıların taşınır sayılacağını düzenlese de, bu yapılar ilgili imar ve belediye mevzuatı bakımından kaçak yapı veya ruhsatsız yapı statüsünde değerlendirilebilir. Özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca:

• Ruhsatsız veya izinsiz inşa edilen bu hafif yapılar, belediye veya ilgili idarelerce tespit edilirse, idari para cezası veya yıkım kararı uygulanabilir.
• Dolayısıyla TMK m. 728 kapsamındaki yapıların “taşınır” sayılması, imar hukuku bakımından doğrudan bir koruma sağlamaz.

Örnek Uygulama Alanları

1. Pazar Yerleri ve Geçici Büfeler
   Geçici olarak kurulan tezgâh, büfe ve kulübeler; bunlar taşınmazın maliki dışında üçüncü kişilerce kurulduğunda, TMK m. 728 kapsamına girer.
2. Festival ve Fuar Alanları
   Belirli süreli etkinliklerde kullanılan hafif yapılar, faaliyet süresi bitince kaldırıldıkları için kalıcı olma amacı taşımaz ve taşınır mal rejimi uygulanır.
3. Kırsal Alanlarda Barınaklar
   Tarımsal faaliyetler sırasında geçici olarak yapılan barakalar veya sundurmalar da hafif yapı sayılarak TMK m. 728 kapsamında taşınır mal statüsüne tabi olur.

Sonuç

Türk Medeni Kanunu Madde 728, taşınmaz mülkiyetiyle taşınır mal hukuku arasındaki sınırları netleştirerek, başkasına ait arazide geçici ve hafif yapıların malikini korumaya yönelik bir düzenleme getirir. Bu düzenleme, hem taşınmaz maliki hem de yapı sahibi bakımından önemli pratik sonuçlar doğurur. Özellikle hafif yapıların hukuki statüsünün taşınmaz malikinin rızasına ve yapıların kalıcılık amacına göre şekillendiği dikkate alınmalıdır.

Sonuç olarak, uygulamada karşılaşılan geçici ve taşınabilir yapıların mülkiyet rejimi, TMK m. 728 sayesinde taşınır mal esasına oturtulmuş, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı ise TMK m. 683 gibi genel düzenlemelerle korunmaya devam etmiştir.

UYARI: Bu makale genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, her somut olayın özelliklerine göre uzman bir hukukçudan destek alınması önem arz eder.