TMK 727. Madde- Mecralar

“Madde 727- Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın
dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin
malı sayılır.
Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî
hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.
İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa
noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.”

1. Giriş ve Genel Çerçeve

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 727. maddesi, taşınmazlar üzerindeki su, gaz, elektrik gibi iletim mecralarının mülkiyetini, bu mecraların taşınmaz dışına taşması halinde doğacak hukuki ilişkileri ve kurulacak hakların niteliğini ayrıntılı bir şekilde düzenler. Mülkiyet hakkı, komşuluk hukuku, irtifak hakkı ve eklenti kavramları arasında bir denge kuran bu madde, özellikle altyapı tesislerinin yaygınlaştığı günümüzde, pratikte büyük önem taşır.

2. Maddenin Hükümleri: Üçlü Düzenleme

TMK m. 727’nin üçlü bir düzenleme sistemi olduğu açıktır:

1️⃣ Mecraların mülkiyet ve eklenti statüsü
2️⃣ Komşuluk hukuku sınırlarını aşan durumlarda irtifak hakkı kurulması gereği
3️⃣ İrtifak hakkının kazanılma ve sicil rejimi

Bu üç temel unsur, madde metniyle uyumlu bir şekilde değerlendirilmelidir.

2.1. Mecraların Eklentisi ve İşletme Malikinin Mülkiyeti

Madde metni şu şekilde başlar:

“Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.”

Buradaki temel kural:
✅ Su, gaz, elektrik gibi mecralar, taşınmazın dışına taşmış olsa dahi, aksine bir düzenleme yoksa, o taşınmazdaki işletmenin eklentisi olarak kabul edilir ve malikinin mülkiyetinde sayılır.

Bu düzenleme, “bağlı mülkiyet” veya “feri mülkiyet” ilkesinin somut bir örneğidir. Eklenti kavramı, TMK m. 686’da tanımlanır: “Bir şeye sürekli olarak bağlı olan ve onun kullanılmasına, korunmasına veya güzelleştirilmesine yarayan şey.” Dolayısıyla, bir binanın su tesisatı gibi mecralar da taşınmazın bir eklentisi (teferruatı) olarak değerlendirilir.

🔎 Örnek:
Bir fabrika binasının atık su borusu, komşu taşınmazın içinden geçse bile, fabrika işletmesine ait ve onun mülkü sayılır.

Bu düzenleme, ticaretin ve işletmelerin sürekliliğini sağlama amacı güder: İşletmenin mecralarını kullanmaya devam edebilmesi için, mülkiyet hakkının işletme malikine ait olması gereklidir.

2.2. Komşuluk Hukukunun Sınırları ve İrtifak Hakkı

Madde devam eder:

“Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.”

Burada iki aşamalı bir değerlendirme yapılır:

🔹 Komşuluk Hukukuna Dayanan Müdahaleler
Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümleri (örneğin TMK m. 737 vd.), bazı zaruri müdahaleleri “katlanma yükümlülüğü” olarak kabul eder. Örneğin: Su borusu için geçiş izni verilmesi gibi.

🔹 Komşuluk Hukuku Sınırını Aşan Müdahaleler
Eğer yapılan müdahale komşuluk hukukunun ötesinde ve kalıcı nitelikteyse, artık irtifak hakkı kurulması gerekir. Bu şekilde taşınmaz maliki de hakkını kaybetmez, zira irtifak hakkı tapuya tescil edilerek üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder.

2.3. İrtifak Hakkının Kurulması ve Tescil Şartı

Madde şu şekilde devam eder:

“İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.”

Burada iki farklı durum söz konusudur:

1️⃣ Görünmeyen Mecralar (Yer Altı Boruları vb.)
➡ İrtifak hakkının doğumu için tapu siciline tescil zorunludur.
➡ Tescil yapılmadan irtifak hakkı kazanılamaz ve mecra tesis edilmiş olsa bile taşınmaz maliki, mecrayı kaldırılmasını isteyebilir.

2️⃣ Görünen Mecralar (Açık kanallar, havai hatlar vb.)
➡ İrtifak hakkı, noter huzurunda yapılacak bir sözleşme ve mecranın fiilen yapılması ile doğar.
➡ Burada tescil şartı aranmaz; noter sözleşmesi ve mecranın kurulması yeterlidir.

Bu ayrım, dürüstlük kuralı ve malikin korunması ilkesi açısından önemlidir: Görünen mecralarda malik, duruma daha kolay müdahale edebilir. Görünmeyen mecralarda ise tescil şartı, maliklerin bilgisizliğinden faydalanılmasını önler.

3. Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar

3.1. Kadim Haklar ve Zamanla Kazanılan Mecralar

Bazı durumlarda, uzun süredir kullanılan mecralar için “kadim hak” veya “zamanla kazanılan hak” iddiaları ortaya çıkar. Ancak Türk hukukunda bu tür kadim hak iddiaları ancak tapu sicilinde kayıtlı bir irtifak hakkı varsa geçerlidir. Kadim kullanıma dayanarak mülkiyet hakkı kazanılamaz.

3.2. Komşuluk Hukuku ve Zaruret Halleri

Zaruret hallerinde (örneğin yangın nedeniyle su hattı geçirilmesi) komşuluk hukukuna göre müdahale edilebilir. Ancak bu müdahale geçici nitelikte olmalıdır. Sürekli bir mecra kullanımı için mutlaka irtifak hakkı kurulmalıdır.

3.3. Fiili Kullanım ve Tapu Siciline Tescilin Önemi

Tapu siciline tescil edilmemiş mecralar, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bir taşınmazı devralan yeni malik, tescilsiz mecrayı kabul etmek zorunda değildir.

4. Yargısal Koruma ve Dava Hakkı

✅ Mecra Malikinin Hakları:
İşletme maliki, mecranın işletmeye eklenti olduğunu ve mülkiyet hakkını ileri sürerek müdahaleleri önleyebilir.

✅ Taşınmaz Malikinin Hakları:
Taşınmaz maliki, izinsiz mecranın kaldırılmasını veya taşınmazının eski hale getirilmesini dava edebilir. Özellikle tescilsiz irtifaklar için bu hak önemlidir.

5. Sonuç ve Değerlendirme

TMK m. 727, taşınmazlar üzerindeki mecralar konusunda:

✅ İşletme verimliliğini ve altyapı ihtiyaçlarını korur.
✅ Mülkiyet hakkının mutlak niteliğini sınırlandırmaz; aksine malik rızasını ve tapu siciline kayıt ilkesini güçlendirir.
✅ Komşuluk hukukuna ve irtifak hakkı rejimine uygun, net ve sistemli bir çözüm sunar.

Bu madde, günümüzde şehirleşmenin hızlanması ve altyapı hizmetlerinin yaygınlaşması nedeniyle her geçen gün daha fazla önem kazanmaktadır. Hem işletme sahiplerinin hem de taşınmaz maliklerinin hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket etmeleri, olası uyuşmazlıkları önleyecek ve hukuki güvenliği sağlayacaktır.