TMK 726. Madde- Üst Hakkı

“Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.

Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.

Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.”

I. Giriş ve Madde Hükmünün Temel Çerçevesi

Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesi, taşınmaz hukukunun önemli düzenlemelerinden biri olarak, başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak amacıyla inşa edilen yapıların mülkiyet durumunu ve bunların bağımsız bölümlere dönüşmesi halinde izlenecek rejimi düzenlemektedir.

Madde metni üç temel kural içermektedir:
1️⃣ Başkasına ait arazi üzerine inşa edilen yapıların mülkiyeti, üst irtifak hakkı sahibine aittir.
2️⃣ Yapının bağımsız bölümlere ayrılabilmesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır.
3️⃣ Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Bu sistem, mülkiyetin bütünlüğünü korurken, bağımsız bölümler rejimini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu ile üst hakkı arasındaki ilişkileri uyumlu hale getirmektedir.

II. Üst Hakkının Kavramsal Çerçevesi

Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin üstünde veya altında yapı inşa etme ve bu yapının mülkiyetine sahip olma yetkisi tanıyan sınırlı aynî bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 726. ve devamı maddeleriyle düzenlenir.

A. Hukuki Niteliği ve Şartları

✅ Sürekli kalma amacı: İnşa edilen yapı, geçici değil, sürekli kalıcı bir nitelikte olmalıdır.
✅ Sınırlı aynî hak: Taşınmaz malikinin mülkiyeti, “çıplak mülkiyet”e dönüşürken, yapı üzerindeki tasarruf yetkisi üst hakkı sahibine geçer.
✅ Tapu siciline tescil: Geçerliliği için tapu siciline şerh edilmesi gerekir.
✅ Devir ve intikal: Üst hakkı devredilebilir, mirasçılara intikal edebilir ve taşınmaz rehni gibi aynî haklara konu olabilir.

B. Üst Hakkı ve Süre

Kanunda açık bir süre düzenlemesi yoktur; taraflar üst hakkını belirli bir süre için kurabilirler. Ancak uygulamada, genellikle uzun süreli (örneğin 99 yıl gibi) üst hakkı tesis edilir.

III. Üst Hakkı Sahibinin Mülkiyet Hakkı

TMK m. 726/1’e göre, üst hakkı sahibinin inşa ettiği yapıların mülkiyeti doğrudan ona aittir. Böylece:

✅ Arazi malikinin yapı üzerinde hiçbir mülkiyet hakkı yoktur.
✅ Ancak üst hakkı sona erdiğinde (örneğin sürenin dolması), yapı ve mülkiyeti arazi malikine geçer (TMK m. 732).

Bu sistem, arazinin “altında ve üstünde bağımsız yapılaşmaya” imkân tanıyarak, özellikle kentsel yoğunluk ve arazi kullanımında önemli bir esneklik sağlar.

IV. Bağımsız Bölümlere Sahip Yapılar ve Kat Mülkiyeti Kanunu

TMK m. 726/2, üst hakkı sahibinin inşa ettiği yapının bağımsız bölümlere ayrılabilir olması durumunu düzenler. Bağımsız bölümler varsa:

▶️ Yapının mülkiyeti artık Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olur.
▶️ Kat mülkiyeti, “ana taşınmaz” ve “bağımsız bölümler” sistemine dayanır.
▶️ Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Bu düzenleme, kat mülkiyeti rejimi ile üst hakkı arasında mülkiyet bütünlüğü sağlar. Kat mülkiyeti, yapının ortak alanları ve bağımsız bölümleri üzerinde çok katmanlı (örneğin site, apartman gibi) bir mülkiyet rejimi kurduğu için, ayrıca üst hakkı kurulmasına izin verilmemiştir.

V. Üst Hakkı ve Kat Mülkiyeti Rejimlerinin Karşılaştırılması

VI. Bağımsız Bölümler Üzerinde Üst Hakkı Kurulamaması

TMK m. 726/3, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölümlerin ayrıca üst hakkına konu edilemeyeceğini açıkça yasaklamaktadır. Bunun nedeni:

✅ Kat mülkiyeti, ortak alanlar ve bağımsız bölümler arasında hassas bir denge kurar.
✅ Bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulması, maliklerin haklarını zedeler ve yapının bütünlüğünü bozar.
✅ Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bağımsız bölümlerin maliki değişebilir; dolayısıyla bağımsız bölümlere üst hakkı eklenmesi kat mülkiyeti sistemini işlevsiz hale getirir.

VII. Uygulamada Ortaya Çıkan Örnek Senaryolar

🔷 Yeraltı otoparkı: Kamu arazisinin altında inşa edilen otopark gibi yapılar, genellikle üst hakkı sahibinin mülkiyetinde olur.
🔷 Arazi üzeri ticari yapı: Belediyeye ait bir arsada kurulan alışveriş merkezi, üst hakkı sahibine aittir.
🔷 Apartman ve site projeleri: Bu gibi projelerde kat mülkiyeti kurulduğundan, bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Bu örnekler, TMK m. 726’nın şehirleşme ve kentsel dönüşüm uygulamalarındaki önemini ortaya koymaktadır.

VIII. Taşınmaz Malikinin Konumu ve Hakları

Üst hakkı kurulmasıyla birlikte:

🔹 Arazi malikinin tasarruf yetkileri sınırlanır.
🔹 Üst hakkı sahibinin inşa ettiği yapının mülkiyeti arazi malikine geçmez, yalnızca çıplak mülkiyet kalır.
🔹 Üst hakkının sona ermesi durumunda yapı ve mülkiyet, bedelsiz ya da kararlaştırılan bir bedel karşılığında arazi malikine devrolur (TMK m. 732).

IX. Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sonuçları

Üst hakkının sona erme halleri şunlardır:
✅ Süre dolması
✅ Tarafların anlaşması
✅ Üst hakkı sahibinin feragati
✅ Kamulaştırma gibi kamu yararı nedenleri

Sona erdiğinde, yapı ve mülkiyet durumu genellikle arazi malikine intikal eder. Bu intikal, tapu siciline tescille gerçekleşir.

X. Sonuç ve Değerlendirme

Türk Medeni Kanunu m. 726, üst hakkı sahibinin inşa ettiği yapıların mülkiyetine ilişkin düzenlemeleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilişkisini açık bir şekilde ortaya koyar. Bu maddeyle:

🔷 Arazi malikinin ve yapı sahibinin hak ve yükümlülükleri netleşir.
🔷 Kat mülkiyeti rejimi ile üst hakkı rejimi arasında çatışma engellenir.
🔷 Tapu sicilinin şeffaflığı, taşınmazların hukuki durumu ve güvenliği sağlanır.

Sonuç olarak, TMK m. 726, mülkiyetin korunması, yapıların hukuki statüsünün netleştirilmesi ve kentsel gelişim için önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır.