TMK 707. Madde- İşgal Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

“Madde 707- Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması,
ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.”

I. Giriş

Türk Medeni Kanunu’nun 707. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılmasına ilişkin temel hukukî sınırlamaları ve koşulları ortaya koymaktadır. Bu hüküm, mülkiyet hakkının hukuki güvence altında olmasını sağlamak amacıyla tapulu taşınmazlar üzerinde keyfî mülkiyet iddialarının önünü kesmeyi ve tapu siciline güven ilkesini korumayı hedefler. Bu bağlamda madde, hem tapuya kayıtlı taşınmazlar hem de tapusuz taşınmazlar açısından işgalin mülkiyet kazanımına etkisini farklı yönleriyle düzenlemektedir.

II. Kanun Hükmünün Metni ve Anlamı

TMK m. 707:

“Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.”

Bu hüküm, iki temel sonucu ifade etmektedir:

1. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda mülkiyetin işgal yoluyla kazanılması, yalnızca tapu kaydının malikin isteğiyle terkin edilmesi halinde mümkündür.
2. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde ise işgal yoluyla mülkiyet kazanımı, mümkün değildir.

Bu maddede yer alan düzenleme, önceki Türk Kanunu Medenisi’nin 593. maddesiyle benzerlik taşımakla birlikte, çağdaş hukuk sistemlerinin mülkiyetin kazanımı ve tapu siciline güven ilkesiyle uyum içindedir.

III. Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda İşgal Yoluyla Mülkiyet Kazanımı

1. İşgal Kavramı

İşgal, bir mal üzerinde malik bulunmayan kimsenin o malı zilyetliğine alarak mülkiyetini kazanmasıdır. Bu kural, aslında sahipsiz mallar (sahipsiz taşınırlar ve taşınmazlar) için geçerlidir. Ancak taşınmazlar bakımından özel düzenlemeler gereği işgal yoluyla mülkiyet kazanımı sınırlanmıştır.

2. Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda İşgalin Hukuki Sonucu

Tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde işgalin mülkiyet kazandırabilmesi için ön koşul, taşınmazın tapu kaydının malikin rızasıyla terkin edilmesidir. Malikin rızasına dayanmayan terk durumlarında işgal, mülkiyet kazanımına neden olmaz. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının tapuya bağlı oluşu ve tapunun kamusal güvence niteliği dikkate alınarak getirilmiştir.

3. Malikin İsteğiyle Terkinin Hukuki Niteliği

Burada önemli bir detay, terk işleminin malikin iradesiyle gerçekleşmesidir. Tapu sicil müdürlüğü, malik istemediği sürece re’sen terkin işlemi yapamaz. Dolayısıyla işgalci, ancak malikin terkin yoluyla mülkiyeti bırakmasından sonra boş taşınmazı işgal ederek, bu taşınmaz üzerinde işgal zilyetliği kurabilir ve TMK m.705/1 uyarınca mülkiyet kazanımında bulunabilir.

IV. Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda İşgal Yoluyla Mülkiyet Kazanımı Yasağı

1. Tescil Edilmemiş Taşınmazlar ve Devlet Mülkiyeti

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu’na göre genellikle devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar statüsündedir. Bu taşınmazlar üzerinde yapılan işgal, mülkiyet kazandırmaz. Bu kuralın amacı, kamu düzenini ve devletin taşınmazlar üzerindeki tasarruf yetkisini korumaktır.

2. Ormanlar, Yaylalar, Meralar ve Hazine Arazileri

Tescil edilmemiş taşınmazlar arasında özellikle ormanlar, yaylalar, meralar, kışlak ve devletin hüküm ve tasarrufunda kalan sahipsiz araziler bulunur. Bu tür taşınmazlar üzerinde yapılan fiilî işgal, hiçbir şekilde mülkiyet doğurmaz. Yargıtay da bu konuda birçok kararında işgalcilerin mülkiyet iddiasını reddetmiş, devlet lehine hüküm kurmuştur.

V. Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

✔️ Yargıtay 1. HD, 2021/5342 E., 2021/7864 K., 29.09.2021:

“Tapuya kayıtlı bir taşınmazda, malik istemiyle terkin yapılmadan gerçekleştirilen işgal, mülkiyet hakkı kazandırmaz. Tapu sicili kamusal güvence altında olup, tescil ilkesi gereğince mülkiyet ancak usulüne uygun tescil ile kazanılır.”

✔️ Yargıtay 14. HD, 2020/2156 E., 2020/4578 K., 22.06.2020:

“Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde yapılan fiilî zilyetlik, bu taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasına yetmez. Zira bu taşınmazlar kamu malı niteliğindedir.”

Bu kararlar, madde metninde belirtilen sınırlamaların sahada da titizlikle uygulandığını ortaya koymaktadır.

VI. Tescil Dışında Mülkiyetin Kazanılması Halleriyle İlişki

TMK m.705, mülkiyetin kural olarak tescil ile kazanılacağını, ancak bazı istisnai durumlarda tescilsiz kazanımın da mümkün olabileceğini düzenler (örneğin, miras, mahkeme kararı gibi). Ancak TMK m.707, işgal yönünden bu istisnayı açıkça dışlar ve ancak malik istemiyle terk edilen tapulu taşınmazlarda işgalin etkili olabileceğini kabul eder.

Bu anlamda TMK m.707, TMK m.705’e özel bir sınırlama getirmekte ve işgal gibi fiilî yollarla mülkiyet kazanımının tapulu taşınmazlarda ancak malik iradesiyle mümkün olabileceğini hükme bağlamaktadır.

VII. Tapu Siciline Güven İlkesi ile Uyum

Türk Tapu sistemi, “aynilik” ilkesine dayanmaktadır. Tapu sicilinde kim malik olarak görünüyorsa, onun malik olduğu kabul edilir. TMK m.707, bu temel ilkeyi korumak üzere işgal gibi dışsal, tapu dışı fiilî durumlarla mülkiyet kazanımını ciddi şekilde sınırlandırmıştır.

Aksi halde, zilyetliğe dayanarak yapılan her işgal fiilî hak doğurur hale gelir ve tapu sisteminin güvenilirliği sarsılır. TMK m.707 bu riski bertaraf etmeye yönelik düzenlenmiştir.

VIII. Sonuç

Türk Medeni Kanunu’nun 707. maddesi, tapulu ve tapusuz taşınmazlar açısından işgalin mülkiyet üzerindeki etkilerini açıkça sınırlandırmaktadır. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda işgal ancak malik tarafından terk edilme halinde sonuç doğurabilirken, tapusuz taşınmazlarda işgal yoluyla mülkiyet kazanımı tamamen yasaklanmıştır. Bu düzenleme, tapu siciline güven ilkesini koruma, kamu mallarını muhafaza etme ve mülkiyetin güvenliğini sağlama amacına hizmet eder. Yargıtay da bu hükmün gereklerini uygulamada sıkı şekilde gözetmekte ve keyfî işgal iddialarına karşı mülkiyet hakkını tapuya dayalı olarak savunmaktadır.