TMK 705. Madde- Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

“Madde 705- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer
hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri
yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Giriş

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, mülkiyet hakkının hangi yollarla ve hangi hukuki şartlarla kişilere geçeceğini belirleyen temel bir mülkiyet hukuku konusudur. Bu bağlamda, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin genel kuralı ve istisnai halleri düzenleyerek, tescil sistemine dayalı mülkiyet rejimini şekillendirmektedir. Bu makalede ilgili madde kapsamlı biçimde değerlendirilecek, kazanım yolları, tescilin işlevi ve istisnai durumlar irdelenecek, doktrinsel görüşler ile birlikte Yargıtay kararları ışığında uygulamaya yönelik değerlendirmelere yer verilecektir.

I. Türk Medeni Kanunu Madde 705’in Metni

Madde 705 – Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

II. Genel Kural: Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması

A. Tescil Sistemi ve Tapu Sicili

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tapuda tescil şarttır. Bu sistem, “tapuya güven ilkesi”, “açıklık ilkesi” ve “resmî şekil şartı” gibi temel prensiplere dayanır. TMK m. 705 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile mümkündür. Bu ilke, ayni hakların güvenli bir biçimde kazanılması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için zorunludur.

B. Tescilin Hukuki Niteliği

Tescil, kurucu (inşai) bir işlemdir. Tescil gerçekleşmedikçe mülkiyet hakkı doğmaz. Bu durum, taşınmazlar bakımından ayni hakların devrinin şekle bağlı olduğu anlamına gelir.

C. İstisnalar Karşısında Tescilin Rolü

Her ne kadar tescil mülkiyetin kazanılması için temel unsur olsa da, bazı durumlarda tescilden önce mülkiyet hakkı kazanılabilir. Ancak bu hallerde dahi, malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için tescil gereklidir.

III. Tescilden Önce Mülkiyetin Kazanıldığı Haller

TMK m. 705/2, tescil olmaksızın mülkiyet kazanımının mümkün olduğu bazı istisnai durumları düzenler:

A. Miras

Miras bırakanın ölümü ile birlikte, mirasçılar kendiliğinden (kanun gereği) malik olurlar. Tescil burada sadece bildirici niteliktedir. Mirasçının tasarrufta bulunabilmesi için tapuya tescil gerekir.
➡️ Yargıtay 1. HD, 2013/15918 E., 2014/9780 K., 20.05.2014: “Mirasçı, miras bırakanın ölüm anında taşınmazın maliki olur, ancak mülkiyetin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tescil şarttır.”

B. Mahkeme Kararı

Hâkimin verdiği bir kesinleşmiş hükümle mülkiyet tescil yapılmadan kazanılabilir. Özellikle mülkiyetin tespiti davalarında, mahkeme kararıyla hak doğar; tescil bildirici nitelik taşır.

C. Cebrî İcra

İcra ihalelerinde taşınmazın satışının kesinleşmesiyle birlikte, tescil yapılmadan mülkiyet kazanılır. Yine de yeni malik, tapuda adına tescil yapılmadan satış yapamaz.

➡️ Yargıtay 12. HD, 2015/25620 E., 2016/14191 K.: “İcra yoluyla taşınmaz ediniminde ihale kesinleştiği anda mülkiyet kazanılır. Ancak tasarruf yetkisi için tescil gerekir.”

D. İşgal

Terkedilmiş veya sahipsiz taşınmazın, kamu tüzel kişisi tarafından işgal edilerek edinilmesi durumunda da tescilden önce mülkiyet kazanımı mümkündür. Ancak burada kastedilen “sahipsiz arazi” niteliğindeki taşınmazlardır (örneğin ormanlar, mera gibi özel rejime tabi yerler hariç).

E. Kamulaştırma

Kamulaştırma işlemiyle taşınmazın kamu mülkiyetine geçmesi, bedelin ödenmesiyle gerçekleşir. Bu durumda da tescil bildirici niteliktedir, hak kamu tüzel kişisine bedelin ödenmesiyle geçer.

F. Kanunda Öngörülen Diğer Haller

Bunlar arasında; kadastro tespiti, imar uygulaması, kanunla taşınmaz edinimi (ör. vakıf, belediye tahsisi) gibi haller yer alır.

IV. Tescilin Tasarruf Yetkisi Açısından Zorunluluğu

Tescilden önce mülkiyet kazanılmış olsa bile, malikin tasarruf işlemi yapabilmesi için tescil zorunludur. Bu nedenle;

• Mirasçılar, taşınmazı satmak için tapuda kendi adlarına kayıtlı hale getirmelidir.
• Mahkeme kararıyla hak kazanan kişi, tapuda işlem yapmadan taşınmazı devredemez.
• İcra ihalelerini kazanan kişiler, önce kendi adlarına tescil yaptırmak zorundadır.

Bu hüküm, taşınmaz mülkiyetinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından da büyük önem taşır.

V. Öğretide Görüşler

A. Tescilin Kurucu Niteliği ve Güvenlik İlkesi

Tescil, hem kişiler arası mülkiyet hakkının kesinleşmesini sağlar hem de tapuya güven ilkesini teminat altına alır. Prof. Dr. Fikret Eren’e göre, “Tescil, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın kamuya duyurulmasının temel aracıdır.”

B. Bildiri Niteliği Taşıyan Tesciller

Miras ve cebri icra gibi durumlarda tescilin bildirici (deklaratif) olduğu kabul edilir. Ancak kişi, üçüncü kişilere karşı bu hakkı kullanmak istiyorsa tapuya tescil şarttır.

C. Tasarruf Yetkisinin Tapuya Bağlılığı

Tescil yapılmadığı sürece, kişi hak sahibi olsa bile tasarruf yetkisi kullanamaz. Bu durum, taşınmazların devri, ipotek verilmesi, rehin edilmesi gibi işlemleri etkiler.

VI. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Yargıtay Uygulaması

1. Tapuya Kayıt Olmaksızın Satışlar:
   Yargıtay, tapuya kayıtlı olmayan kişiler tarafından yapılan taşınmaz satışlarını geçersiz saymaktadır.
   ➡️ Yargıtay 1. HD, 2012/3944 E., 2012/13414 K.
2. Kadastroya Tabi Taşınmazlarda Mülkiyet Kazanımı:
   Kadastro işlemi ile tespit edilen malik, tescil beklenmeden hak kazanır. Ancak tapuya güven ilkesi gereği işlem yapılabilmesi için tescil aranır.
3. İnşai Kararlar ve Tapu İşlemleri:
   Mahkeme kararlarıyla verilen mülkiyet kazanımı sonrası tapu idaresi, tescil işlemi yapmaksızın işlem yapamaz.
   ➡️ Yargıtay 14. HD, 2018/2735 E., 2019/5126 K.

VII. Değerlendirme ve Sonuç

Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına dair temel ilkeyi tescil olarak belirlemiştir. Ancak, bazı istisnai hallerde tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği kabul edilmektedir. Bu durum, hukuki güvenliğin sağlanması ve üçüncü kişilerin korunması amacıyla, tasarruf işlemlerinin tescile bağlı olması şartıyla dengelenmiştir.

Maddenin sistematiği, hem hak sahipliğinin hukuk düzeninde tanınmasını hem de tapuya güvenin korunmasını hedefler. Tescilsiz mülkiyet kazanımı mümkün olsa da bu durumun pratik etkileri sınırlıdır; çünkü kişi tasarruf yetkisini ancak tescil sonrası kullanabilir.

Kaynaklar

• Türk Medeni Kanunu (4721)
• Fikret Eren, Medeni Hukuk Genel Hükümler, Yetkin Yayınları
• Oğuzman – Barış – Altop, Eşya Hukuku, Vedat Kitapçılık
• Yargıtay Kararları Dairesel Tarama (Lexpera, Kazancı, UYAP Mevzuat)

Sonuç Cümlesi

Bu makalede yer alan bilgiler genel hukukî bilgilendirme amacı taşımakta olup, her somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar doğurabileceğinden, taşınmaz mülkiyeti ile ilgili işlemler öncesinde uzman bir hukukçudan profesyonel danışmanlık alınması önem arz etmektedir.