TMK 444. Madde- Vesayet Altındaki Kişinin Taşınmazının Satılması

“Madde 444- Taşınmazların satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet
altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde mümkündür.
Satış, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği bir kişi tarafından vasi de hazır
olduğu hâlde açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur;
onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.
Ancak denetim makamı, istisnaî olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya
değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir.”

GİRİŞ

Vesayet altındaki bireylerin taşınmazları üzerindeki tasarruf yetkileri, Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde sıkı hukuki düzenlemelere tabi tutulmuştur. TMK’nın 444. maddesi, vesayet altındaki kişilerin taşınmazlarının satışına ilişkin detaylı hükümler içermekte olup, satışın yalnızca vesayet altındaki kişinin menfaatine olması hâlinde gerçekleştirilebileceğini belirtmektedir.

Bu makalede, TMK madde 444 kapsamında taşınmaz satış süreci detaylandırılacak, ilgili makamların yetkileri incelenecek ve konuyla ilgili Yargıtay içtihatları ışığında hukuki değerlendirmeler yapılacaktır. Ayrıca, uygulamada ortaya çıkabilecek olası sorunlar ve çözüm önerileri ele alınacaktır.

I. VEKALET VE VESAYET HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ

1. Vesayet Kurumunun Hukuki Dayanağı

Vesayet, fiil ehliyetini kısıtlayan belirli durumlar nedeniyle bireylerin hukukî işlemlerini gerçekleştiremeyecek olması hâlinde, onların haklarını koruma amacıyla getirilen bir kurumdur. Türk Medeni Kanunu’nun 396. ve devamı maddelerinde vesayet hükümleri düzenlenmiştir.

Hukuk sistemimizde vesayet, kamu düzenine ilişkin bir kurum olup, devlet tarafından denetlenen ve sıkı kurallara tabi tutulan bir yapıya sahiptir. Bu nedenle, vesayet altındaki bireyin taşınmazları üzerindeki tasarruflar belirli yasal prosedürlere bağlanmıştır.

2. Vesayet Altındaki Kişiler ve Fiil Ehliyeti Kapsamında Değerlendirme

Vesayet altına alınan kişiler şu gruplara ayrılmaktadır:

• Reşit olmayan kişiler: Anne ve babası tarafından velayet altında bulunmayan reşit olmayan bireyler vesayet altına alınabilir.
• Akıl hastalığı veya zayıflığı nedeniyle fiil ehliyeti kısıtlananlar: Mahkeme tarafından resmen kısıtlanmış ve fiil ehliyetini kaybetmiş bireyler.
• Alkol ve madde bağımlılığı veya kötü yönetim nedeniyle kısıtlananlar: Mahkeme, bireyin taşınmazları veya mali varlıkları kötü yönetmesi nedeniyle vesayet altına alınmasına karar verebilir.
• Özgürlüğü kısıtlanmış kişiler: Uzun süreli hapis cezası almış bireyler de vesayet altına alınabilir.

Vesayet makamı, bu bireylerin taşınmaz satışlarında gözetici ve denetleyici bir rol üstlenmektedir.

II. TMK MADDE 444 KAPSAMINDA TAŞINMAZ SATIŞ SÜRECİ

1. Satışın Hukuki Gerekçesi ve Koşulları

TMK 444 uyarınca bir taşınmazın satılabilmesi için vesayet altındaki kişinin menfaatine olması gerekmektedir. Burada “menfaat” kavramı geniş bir çerçevede değerlendirilmekte olup, aşağıdaki durumlar satışın hukuka uygun olarak gerçekleşmesi için gerekçe oluşturabilir:

• Borçların ödenmesi gerekliliği: Vesayet altındaki kişi ağır borç yükü altındaysa, taşınmazın satışı onun mali durumunu düzeltmek amacıyla gerekli olabilir.
• Taşınmazın bakımsızlığı veya ekonomik değerini kaybetmesi: Bina yıkılma tehlikesi altındaysa veya taşınmaz gelir getirmiyorsa, satışı uygun olabilir.
• Özel sağlık veya bakım ihtiyaçları: Vesayet altındaki kişi ciddi sağlık sorunları nedeniyle taşınmazın satışına ihtiyaç duyabilir.

Satışın yapılabilmesi için mahkeme önünde bu hususların gerekçelendirilmesi zorunludur.

2. Açık Artırma Usulü ve Satışın Gerçekleşmesi

TMK madde 444 açık artırmayı temel usul olarak benimsemiştir. Açık artırmanın amacı, taşınmazın gerçek piyasa değerinde satılmasını sağlamak ve vesayet altındaki kişinin zarar görmesini önlemektir.

Açık artırma süreci şu şekilde gerçekleşir:

1. Vesayet makamı, taşınmazın satışı için talimat verir.
2. Yetkilendirilen kişi, taşınmazın açık artırma usulüyle satışını gerçekleştirir.
3. Vasi, açık artırma sürecinde hazır bulunur.
4. Satış tamamlandığında, ihale vesayet makamının onayına sunulur.
5. Onay süreci, ihalenin yapıldığı günden itibaren en geç on gün içinde tamamlanmalıdır.

Mahkeme, açık artırmada bir usulsüzlük tespit ederse satışı iptal edebilir.

3. Pazarlık Usulüyle Satış: İstisnai Durumlar

Denetim makamı, bazı özel durumlar nedeniyle pazarlık usulüyle satışa onay verebilir. TMK madde 444’e göre pazarlık usulüyle satışın gerçekleşebilmesi için şu durumların varlığı gerekir:

• Taşınmazın ekonomik değerinin çok düşük olması
• Açık artırmanın pratik olarak mümkün olmaması
• Özel şartlar nedeniyle acil satış gerekliliği

Pazarlık usulüyle satışta, vesayet makamının daha sıkı denetim yapması gerekmektedir.

III. YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRME

1. Yargıtay’ın Menfaat Şartına İlişkin Görüşleri

Yargıtay kararlarında, taşınmaz satışının vesayet altındaki kişinin doğrudan ve somut bir menfaatine hizmet etmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Genel ekonomik sebeplerle satış yapılması yeterli görülmemekte, somut gerekçeler aranmalıdır.

Örneğin, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2021 tarihli bir kararında, açık artırma usulüne riayet edilmeden gerçekleştirilen satış işlemi iptal edilmiştir. Mahkeme, taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında satıldığını belirterek işlemi hukuka aykırı bulmuştur.

2. Açık Artırma Usulüne Aykırılık Nedeniyle İptal Edilen Kararlar

Birçok Yargıtay kararında, açık artırma süreçlerindeki usulsüzlükler nedeniyle taşınmaz satışlarının iptal edildiği görülmektedir. Örneğin, bazı durumlarda vesayet makamı onay vermediği hâlde satış gerçekleşmiş ve mahkeme kararıyla bu satışlar geçersiz sayılmıştır.

3. Pazarlık Usulüne Yönelik Eleştiriler

Yargıtay, pazarlık usulünün istisnai bir yol olduğunu ve keyfi kullanılmaması gerektiğini birçok kararında vurgulamıştır. Özellikle, denetim makamlarının bu yetkiyi genişletmeye çalıştığı durumlarda Yargıtay tarafından iptaller gerçekleşmiştir.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türk Medeni Kanunu’nun 444. maddesi, vesayet altındaki bireylerin taşınmazlarının satışını sıkı kurallara bağlamış olup, bu sürecin vesayet makamı tarafından titizlikle denetlenmesini zorunlu kılmıştır.

Bu nedenle, vesayet altındaki bir kişinin taşınmaz satışı yapılmadan önce tüm yasal gerekliliklerin eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşımaktadır. Hukuki hata yapılmaması ve bireyin haklarının korunması adına uzman bir hukukçudan yardım alınması tavsiye edilir.